ПОСТАНОВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ
БЕЛАРУСЬ
20 марта 2000 г. N 3
УТВЕРЖДЕНО
Постановление Министерства
архитектуры и строительства
Республики Беларусь
20.03.2000 № 3
(в редакции постановления
Министерства архитектуры
и строительства
Республики Беларусь
11.08.2000 № 12)
ПОЛОЖЕНИЕ
о порядке осуществления инвестиционной деятельности
в инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом"
[Изменения и дополнения:
Постановление Министерства архитектуры и строительства
от 11 августа 2000 г. N 12 (зарегистрировано в Национальном
реестре - N 8/4162 от 12.09.2000 г.) .
Положение о порядке осуществления инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом" разработано
и утверждено в соответствии с постановлениями Совета Министров
Республики Беларусь от 24 января 2000 г. № 82 "О мерах по
обеспечению широкого привлечения средств граждан и юридических лиц
на финансирование жилищного строительства" (Национальный реестр
правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 12, 5/2478), от 12
июля 2000 г. № 1034 "О развитии базового государственного
эксперимента по созданию системы строительных накоплений и взаимного
жилищного кредитования" (Национальный реестр правовых актов
Республики Беларусь, 2000 г., № 68, 5/3586).
Настоящим Положением определяется порядок реализации договорных
отношений между субъектами инвестиционной деятельности,
осуществляемой в рамках инвестиционно-строительной программы
"Рациональный дом", - организаторами, ответственным исполнителем и
участниками программы, - и регламентируются условия этих отношений,
непосредственно не регулируемые заключаемыми между этими субъектами
договорами.
РАЗДЕЛ I. Общие положения
Глава 1. Употребляемые термины
1. Система строительных сбережений - широко применяемая в
европейских странах инвестиционно-финансовая система взаимного
кредитования граждан, позволяющая гражданам накапливать средства на
строительство, реконструкцию или приобретение жилья в
специализированных финансовых институтах (стройсберкассах) с
последующим получением долгосрочного кредита на эти цели в размере,
соответствующем сумме накоплений.
2. Система строительных накоплений и взаимного жилищного
кредитования - адаптированная к реальным условиям Республики
Беларусь система строительных сбережений, которая:
представляет собой добровольное объединение целевых инвестиций
для расширения финансовых возможностей граждан в приобретении жилья
путем оказания взаимной помощи;
основывается на накоплениях лиц, заинтересованных в
строительстве жилья и осуществляющих накопление средств
преимущественно до начала строительства конкретного жилого
помещения;
обеспечивает возвратность накоплений граждан и защиту их от
инфляционных потерь посредством целевого и эффективного
использования этих накоплений, формирования ликвидных активов;
предоставляет гражданам, оплатившим за время накопления не
менее половины стоимости площади жилого помещения, возможность
получить за счет накоплений других граждан жилищный кредит на срок,
зависящий от длительности этапа осуществления предварительных
накоплений.
3. Инвестиционно-строительная межрегиональная программа
"Рациональный дом" (далее - Программа) - одна из конкретных
инвестиционно-строительных программ по реализации на территории
Республики Беларусь системы строительных накоплений и взаимного
жилищного кредитования.
4. Региональная программа - часть Программы, реализуемая на
территории отдельных административно-территориальных единиц
(областей и города Минска).
5. Организатор Программы - Министерство архитектуры и
строительства Республики Беларусь, осуществляющее по поручению
Совета Министров нормативно-методическое и организационное
сопровождение Программы.
6. Организаторы региональных программ - Минский горисполком и
облисполкомы, принявшие решение о реализации региональной программы
на территории соответствующей административно-территориальной
единицы и координирующие ее осуществление на этой территории.
7. Уполномоченный банк - банковское учреждение, которое по
согласованию с организатором Программы, организаторами региональных
программ и по договорам с участниками Программы обеспечивает
аккумулирование поступающих в Программу средств и целевое управление
ими, предполагающее перечисление этих средств по целевому
назначению.
8. Ответственный исполнитель Программы (далее - ответственный
исполнитель) - юридическое лицо независимо от формы собственности и
организационной формы (компания по управлению имуществом), в
установленном настоящим Положением порядке вступившее в Программу,
взявшее на себя осуществление комплекса практических действий по ее
реализации в городе Минске, а также областях Республики Беларусь и
осуществляющее по поручению организатора Программы и организаторов
региональных программ, а также по договорам с участниками Программы
доверительное управление имуществом, созданным или приобретенным на
средства участников Программы (кроме средств, находящихся на
трастовых накопительных счетах) либо непосредственно внесенным ими в
Программу, а также несущее всю полноту гражданско-правовой
ответственности по обязательствам перед участниками Программы.
9. Региональный координационный совет -
контрольно-распорядительный орган, состоящий из представителей
организаторов региональной программы, организатора Программы,
уполномоченного банка и ответственного исполнителя и осуществляющий
руководство реализацией региональной программы в пределах
полномочий, определенных настоящим Положением.
10. Координационный совет Программы -
контрольно-распорядительный орган, состоящий из представителей
организатора Программы, уполномоченного банка, ответственного
исполнителя и председателей региональных координационных советов и
осуществляющий руководство реализацией Программы на территории
республики в пределах полномочий, определенных настоящим
Положением.
11. Участники Программы (далее - участники) - физические и
юридические лица, вложившие по договорам с ответственным
исполнителем собственные, заемные или иные средства в Программу в
обмен на право требования к ответственному исполнителю, которое
реализуется не одновременно с внесением средств в Программу.
Участники подразделяются на основных участников и прочих участников,
выделяется также льготная категория участников.
12. Основные участники (далее - инвесторы) - граждане
Республики Беларусь и постоянно проживающие в ней физические лица,
вкладывающие средства в Программу с целью приобретения жилых
помещений в соответствии с основными (накопительно-кредитными)
условиями Программы.
13. Прочие участники - физические лица, участвующие в Программе
во вспомогательном режиме финансирования строительства конкретных
жилых помещений, а также юридические лица, осуществляющие накопление
средств в Программе с целью оказания финансовой помощи своим
работникам в улучшении их жилищных условий.
14. Льготная категория участников - участники, состоящие на
учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
15. Сообщество участников региональной программы - фактически
сложившийся на данный момент времени состав физических и юридических
лиц, которые имеют какие-либо накопления (инвестиции) в региональной
программе и перед которыми ответственный исполнитель этой программы
имеет обязательства.
16. Сторонние покупатели - физические и юридические лица, не
являющиеся участниками и приобретающие готовые жилые и нежилые
помещения в Программе по договорам купли-продажи.
17. Условия Программы - условия, в соответствии с которыми
физические и юридические лица могут принимать участие в Программе.
18. Основные условия Программы - условия, в соответствии с
которыми в Программе участвуют инвесторы. Эти условия
предусматривают осуществление несвязанных накоплений (накоплений,
предшествующих началу строительства или приобретению конкретного
жилого помещения для данного инвестора) с целью последующего
получения жилищного кредита в Программе. Основные условия Программы
основываются на математической модели балансирования финансовых
потоков, которая разрабатывается ответственным исполнителем.
19. Нормативные документы Программы - настоящее Положение и
иные утвержденные в установленном порядке нормативные правовые акты
Республики Беларусь, регламентирующие условия Программы.
20. Накопительный этап - рассчитанный в соответствии с
основными условиями Программы период, в течение которого инвестором
вносятся разовые или периодические платежи в сумме не менее 50
процентов стоимости жилого помещения, на которое претендует
инвестор, а внесенные им средства используются в Программе по
целевому назначению.
21. Жилищный кредит - применяемый в рамках Программы
коммерческий заем, при реализации которого жилое помещение
предоставляется инвестору в пользование до полной оплаты его
стоимости на условиях рассрочки.
22. Кредитный этап - начинающийся по окончании накопительного
этапа период участия инвестора в Программе, в течение которого
инвестор осуществляет платежи в порядке расчетов по предоставленному
ему жилищному кредиту с периодичностью, рассчитанной в соответствии
с основными условиями Программы.
23. Стандартные накопительно-кредитные режимы - режимы участия
инвесторов в Программе, вытекающие из основных условий Программы и
предусматривающие определенные графики платежей на накопительном и
кредитном этапах.
24. Вселение - предоставленная участнику и членам его семьи
возможность самостоятельного доступа в жилое помещение и проживания
в нем.
25. Квадратный метр основной ценовой категории - условная
единица учета средств и обязательств Программы перед участниками,
обеспечивающая ценовую сопоставимость возникающих обязательств
независимо от времени осуществления конкретных платежей.
26. Стоимость жилья в Программе - общая стоимость жилого
помещения конкретной ценовой категории, выраженная в квадратных
метрах основной ценовой категории.
27. Текущая инвестиционная стоимость квадратного метра -
стоимость квадратного метра основной ценовой категории и конкретных
ценовых категорий в текущих ценах, ежемесячно определяемая в
установленном законодательством порядке и включающая кроме затрат на
строительство (приобретение) жилья нормированные
организационно-финансовые затраты (вознаграждение) уполномоченного
банка и ответственного исполнителя.
28. Жилищно-инвестиционное свидетельство - выдаваемый участнику
ответственным исполнителем документ, удостоверяющий факт внесения
участником средств в Программу и определяющий объем возникшего права
требования участника к ответственному исполнителю.
29. Денежное погашение жилищно-инвестиционного свидетельства -
документально оформленный возврат ответственным исполнителем
средств, внесенных участником в региональную программу, который
производится в соответствии с условиями Программы и сопровождается
изъятием и аннулированием ранее выданных участнику
жилищно-инвестиционных свидетельств (осуществляется по заявлению
участника либо при ликвидации конкретной региональной программы).
30. Жилищное погашение жилищно-инвестиционного свидетельства -
документально оформленный обмен принадлежащих участнику
жилищно-инвестиционных свидетельств на документы, дающие возможность
участнику оформить в собственность жилое помещение, приобретенное им
в Программе в порядке выдела доли из объединенного фонда жилищных
накоплений (с аннулированием погашаемых жилищно-инвестиционных
свидетельств).
31. Объединенный фонд жилищных накоплений - общая сумма
денежных и материальных активов региональной программы, в которые
размещаются средства, внесенные участниками этой программы.
32. Объединенный жилой фонд - часть объединенного фонда
жилищных накоплений, представляющая собой объекты завершенного и
незавершенного строительства, приобретенные на рынке жилья
помещения, строительство (приобретение) которых осуществлялось и
регистрировалось в установленном порядке за счет средств, внесенных
участниками, а также жилые помещения, непосредственно внесенные
участниками в региональную программу.
33. Обязательства по заключенным с участниками договорам -
исчисляемый в квадратных метрах основной ценовой категории на
определенный момент времени объем обязательств ответственного
исполнителя перед участниками по денежному и жилищному погашению
имеющихся у них жилищно-инвестиционных свидетельств в случае
единовременного предъявления требований всеми участниками.
34. Резервный фонд - обусловленная текущим финансовым
положением Программы (региональной программы) разница между общей
суммой ее активов и суммой текущих обязательств по заключенным с
участниками договорам, а также договорам с третьими лицами.
35. Трастовый накопительный счет - персональный вкладной счет,
открываемый каждому участнику в уполномоченном банке для внесения
денежных средств в Программу с последующим поступлением этих средств
в доверительное целевое управление уполномоченного банка.
36. Организационно-финансовые затраты - нормируемое
вознаграждение ответственного исполнителя и уполномоченного банка,
включаемое в текущую инвестиционную стоимость квадратного метра
жилья в Программе.
37. Государственное субсидирование (начисление премий)
участников - бюджетное безвозмездное денежное стимулирование
накопления собственных средств, осуществляемого льготной категорией
участников в стандартных накопительно-кредитных режимах (реализуется
на основании специального нормативного правового акта).
Глава 2. Структура договорных отношений в Программе
38. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности в
Программе реализуются на основе следующих основных договоров:
38.1. договор о реализации Программы в городе Минске - договор,
заключаемый между организатором Программы, Минским горисполкомом,
уполномоченным банком и ответственным исполнителем;
38.2. региональные договоры - договоры о реализации Программы
на территории указанных в них областей. Заключаются между
организатором Программы, организаторами региональных программ,
уполномоченным банком и ответственным исполнителем;
38.3. трастовый договор - двусторонний договор об открытии и
ведении трастового накопительного счета "Жилье", заключаемый
уполномоченным банком с каждым участником во исполнение обязательств
банка по договору о реализации Программы в городе Минске или
региональным договорам. Типовая форма трастового договора
утверждается уполномоченным банком;
38.4. инвестиционные договоры:
инвестиционный договор с физическим лицом - двусторонний
договор об участии инвестора в инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом" и доверительном управлении имуществом,
заключаемый ответственным исполнителем с каждым участником -
физическим лицом. Типовая форма данного инвестиционного договора
прилагается к настоящему Положению (приложение 1);
инвестиционный договор с юридическим лицом - двусторонний
договор об участии юридического лица в инвестиционно-строительной
программе "Рациональный дом" и доверительном управлении имуществом,
заключаемый ответственным исполнителем с каждым юридическим лицом,
участвующим в Программе. Примерная форма данного инвестиционного
договора прилагается к настоящему Положению (приложение 2);
38.5. договор найма - двусторонний договор найма жилого
помещения в домах частного жилищного фонда, заключаемый
ответственным исполнителем с инвестором при предоставлении ему в
пользование жилого помещения на условиях жилищного кредита. Типовая
форма данного договора утверждена приказом Министерства
жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 13 июля 1999
г. № 110 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь,
1999 г., № 77, 8/876).
39. Для закрепления конкретного выбранного участником режима
участия в Программе, а также ориентировочных характеристик и
стоимости приобретаемого им жилого помещения предусматриваются
следующие дополнительные соглашения к инвестиционному договору с
физическим лицом:
соглашение об участии инвестора в стандартном
накопительно-кредитном режиме. Примерная форма соглашения
прилагается к настоящему Положению (приложение 3);
соглашение об участии инвестора в ускоренном
накопительно-кредитном режиме. Примерная форма соглашения
прилагается к настоящему Положению (приложение 4);
соглашение об аккумулировании средств в
инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом", заключаемое
с прочими участниками, осуществляющими платежи во вспомогательном
режиме финансирования строительства конкретных жилых помещений.
Примерная форма соглашения прилагается к настоящему Положению
(приложение 5).
Условия жилищного кредита и определение предоставляемого на
этих условиях жилого помещения инвесторам, участвующим в Программе в
ускоренном либо одном из стандартных накопительно-кредитных режимов,
фиксируются в кредитном соглашении. Примерная форма соглашения
прилагается к настоящему Положению (приложение 6).
40. Между ответственным исполнителем и участниками могут
заключаться иные дополнительные соглашения к инвестиционным
договорам, условия которых не должны противоречить законодательству
Республики Беларусь и нормативным документам Программы.
41. Настоящее Положение обязательно для всех субъектов
инвестиционной деятельности, осуществляемой в рамках Программы.
Внесение изменений и дополнений в настоящее Положение, не
ухудшающих положение участников, не предполагает перезаключение
инвестиционных договоров и дополнительных соглашений к ним.
42. Если в период действия договоров, заключаемых в рамках
Программы, принят нормативный документ Программы, устанавливающий
обязательные для сторон правила, отличные от действовавших при
заключении указанных договоров, условия последних должны быть
приведены в соответствие с принятым нормативным документом
Программы, если иное не предусмотрено настоящим Положением и иным
законодательством Республики Беларусь.
Глава 3. Полномочия координационных советов в Программе
43. Координационный совет Программы и региональные
координационные советы образуют контрольно-распорядительную систему
управления Программой.
44. Основными задачами координационных советов являются
создание благоприятных условий для реализации Программы и
обеспечение контроля за соблюдением интересов участников.
45. Двухуровневая система координационных советов в Программе
формируется по регионально-республиканскому принципу.
Для реализации региональных программ решениями Минского
городского и соответствующих областных исполкомов создаются
региональные координационные советы.
Контрольно-распорядительные функции, связанные с реализацией
Программы на республиканском уровне, выполняет координационный совет
Программы.
46. Региональный координационный совет:
осуществляет надзор за деятельностью ответственного исполнителя
(или его представительства, филиала, доверенного лица) на территории
реализации региональной программы;
обеспечивает контроль за целевым использованием средств в
региональной программе;
утверждает стоимость строительства одного квадратного метра
жилья для разных ценовых категорий региональной программы;
утверждает размер платежей из резервного фонда, а также уровень
ценового дотирования по каждому дому региональной программы,
рассматривает все связанные с этим спорные вопросы;
рассматривает споры между сторонами договоров, заключаемых в
рамках региональной программы;
инициирует при необходимости принятие решения организатором
региональной программы о ликвидации региональной программы.
47. Координационный совет Программы в соответствии с его
задачами:
осуществляет надзор за деятельностью ответственного исполнителя
по реализации Программы в целом, контролируя его финансовое
положение, выполнение им обязательств по заключенным с участниками
договорам и соблюдение нормативных документов Программы;
определяет общие принципы контроля за целевым использованием
средств в Программе;
инициирует при необходимости внесение изменений и дополнений в
нормативные документы Программы;
инициирует при необходимости принятие решения об отстранении
ответственного исполнителя и реализует процедуру его замены;
инициирует при необходимости через организатора Программы
принятие решения Советом Министров Республики Беларусь о ликвидации
Программы.
48. Заседания координационных советов проводятся не реже одного
раза в квартал.
Внеочередные заседания координационных советов созываются их
председателями по собственной инициативе или по требованию
ответственного исполнителя. Заседание по требованию ответственного
исполнителя должно быть созвано не позднее чем в десятидневный
срок.
О проведении заседаний координационного совета его участники
извещаются не менее чем за три дня до заседания.
В отсутствие председателя координационного совета заседание
проводится уполномоченным членом совета.
49. Координационный совет правомочен принимать решения при
наличии в его заседании полномочных представителей всех участвующих
в нем учреждений и организаций.
50. Решения координационного совета Программы принимаются
простым большинством голосов от числа участвующих в голосовании. В
случае равенства голосов решающим является мнение
председательствующего.
51. Решения координационного совета Программы, не
противоречащие нормативным документам Программы и законодательству
Республики Беларусь, обязательны для региональных координационных
советов, ответственного исполнителя, уполномоченного банка и
участников.
Решения региональных координационных советов, не противоречащие
нормативным документам Программы и законодательству Республики
Беларусь, обязательны для ответственного исполнителя и участников
региональной программы и могут быть обжалованы в координационном
совете Программы, за исключением случаев, когда эти решения приняты
по вопросам, входящим в исключительную компетенцию регионального
координационного совета.
52. Для осуществления контрольных функций координационный совет
Программы, а при необходимости и региональные координационные советы
создают контрольно-ревизионные группы, утверждая при этом регламент
их работы.
РАЗДЕЛ II. Статус ответственного исполнителя и основные
направления его деятельности в Программе
Глава 4. Правовые основания деятельности
ответственного исполнителя
53. Деятельность ответственного исполнителя регламентируется
законодательством Республики Беларусь, договором о реализации
Программы в городе Минске и региональными договорами, нормативными
документами Программы, решениями координационного совета Программы и
региональных координационных советов, принятыми в пределах их
полномочий, а также нормативными правовыми актами, имеющими
отношение к Программе.
54. Ответственный исполнитель, действуя от своего имени в
интересах участников, в качестве субинвестора является полномочным
представителем интересов сообщества участников региональной
программы. В этом качестве он в порядке доверительного управления
имуществом распоряжается объединенным фондом жилищных накоплений
каждой региональной программы с целью выполнения обязательств по
заключенным с участниками договорам.
55. Ответственный исполнитель, исходя из текущего состояния
региональной программы и необходимости обеспечения интересов
участников, в исключительных случаях, продиктованных текущим
состоянием региональных программ, вправе издавать приказы и
распоряжения, не предусмотренные нормативными документами Программы,
с последующим при необходимости внесением в них изменений, а также
отчетом перед региональным координационным советом.
56. Вмешательство в оперативно-распорядительную деятельность
ответственного исполнителя не допускается, кроме случаев,
предусмотренных законодательством Республики Беларусь.
57. Для реализации региональных программ ответственный
исполнитель создает региональные представительства или филиалы,
самостоятельно определяя условия и порядок их деятельности, либо
заключает договоры-поручения с третьими лицами, предусматривая в
этих договорах частичное делегирование функций ответственного
исполнителя без возложения на них ответственности.
Глава 5. Назначение и отстранение ответственного исполнителя
58. Ответственный исполнитель назначается на основании
постановления Совета Министров Республики Беларусь. Руководитель
назначенного ответственным исполнителем юридического лица
подписывает с организатором Программы, организаторами региональных
программ и уполномоченным банком договор о реализации Программы в
городе Минске и региональные договоры.
Полномочия юридического лица, назначенного ответственным
исполнителем Программы и региональных программ, ограничены сроком
действия этих договоров.
59. Досрочное отстранение ответственного исполнителя
осуществляется Советом Министров Республики Беларусь по
представлению координационного совета Программы. В качестве
оснований для отстранения ответственного исполнителя могут
рассматриваться:
заявление ответственного исполнителя;
неоднократные (3 и более раза) нарушения ответственным
исполнителем нормативных документов Программы либо невыполнение
решений координационного совета Программы;
ликвидация и банкротство ответственного исполнителя.
60. После принятия решения об отстранении ответственного
исполнителя координационным советом Программы устанавливается срок
(не более 3 месяцев), в течение которого отстраняемый ответственный
исполнитель выполняет функции, предусмотренные договором о
реализации Программы в городе Минске и региональными договорами, и
передает дела вновь назначенному ответственному исполнителю после
окончания аудиторской проверки его финансово-хозяйственной
деятельности. При необходимости на этот период координационный совет
Программы может создать из числа представителей организатора
Программы и организаторов региональных программ комиссию по
временному (до назначения нового ответственного исполнителя)
управлению Программой, все решения которой являются обязательными.
61. По истечении срока передачи полномочий вновь назначенный
ответственный исполнитель берет на себя всю полноту имущественной
ответственности перед участниками, обеспеченную принятием на баланс
денежных и прочих активов Программы.
Глава 6. Инвестиционно-строительная деятельность
ответственного исполнителя
62. Средства, внесенные в Программу участниками, могут
использоваться ответственным исполнителем только по целевому
назначению:
на подготовку и осуществление строительства жилья;
на строительство инженерных сетей и коммуникаций, необходимых
для последующего строительства жилья;
на приобретение строительных материалов, конструкций и
оборудования, предназначенных для строительства жилья;
на приобретение готовых жилых помещений на первичном и
вторичном рынках жилья, а также на долевое участие в строительстве
жилья, инженерных сетей и коммуникаций;
на проведение ремонтно-восстановительных работ и предпродажной
подготовки жилых помещений;
на возврат средств участникам;
на оплату организационно-финансовых затрат, а также услуг
третьих лиц - участников реализации жилья.
63. В рамках целевого использования аккумулируемых средств
участников ответственный исполнитель обеспечивает своей
инвестиционно-строительной деятельностью:
выполнение обязательств по вселению участников в сроки,
установленные договорами;
ликвидность Программы на всех этапах ее реализации со
своевременным возвратом средств участникам, выходящим из Программы.
64. В порядке реализации этих условий ответственный исполнитель
самостоятельно:
определяет конкретные направления и объемы инвестирования
аккумулируемых средств в пределах перечней инвестиционных объектов и
направлений, утверждаемых региональными координационными советами;
заключает или согласовывает договоры подряда, поставок и иные
договоры на условиях, позволяющих ответственному исполнителю
выполнять принятые им обязательства;
заключает иные договоры и соглашения, обеспечивающие увеличение
количества строящихся в рамках Программы объектов, размещение
инвестиционных средств, эффективное использование временно свободных
жилых и нежилых помещений, совершенствование организации и
технологии строительства, в том числе договоры, предусматривающие
передачу функций заказчика по строительству объектов сторонним
организациям.
65. Использование средств, аккумулированных в рамках одной
региональной программы, для строительства или приобретения жилья в
рамках другой региональной программы допускается в следующих
случаях:
при предоставлении участнику одной региональной программы
жилого помещения, построенного или приобретенного в рамках другой
региональной программы (производится ответственным исполнителем
самостоятельно);
при необходимости более эффективного размещения аккумулируемых
средств (производится только на временной основе на условиях,
определенных совместным решением региональных координационных
советов обеих региональных программ).
66. В целях уменьшения затрат на проектирование и строительство
объектов, сокращения организационных потерь и увеличения темпов
строительства ответственный исполнитель вправе устанавливать
долгосрочные контакты с проектными, производственными и подрядными
предприятиями.
67. Приобретение готовых жилых помещений на первичном или
вторичном рынке жилья осуществляется ответственным исполнителем на
договорных условиях с целью:
размещения временно свободных средств и защиты их от инфляции;
обеспечения жильем инвесторов, выполнивших условия
накопительного этапа (в тех случаях, когда потребности инвесторов не
могут быть удовлетворены за счет строящегося в рамках Программы
жилья);
выселения жильцов сносимых домов с осваиваемых строительных
площадок Программы.
68. При недостатке средств для оплаты текущих
проектно-строительных работ, а также в целях повышения
заинтересованности подрядных организаций в соблюдении условий
договоров подряда ответственный исполнитель вправе передавать данным
организациям по себестоимости до 10 процентов возводимого ими жилья,
исключая предоставляемое таким образом жилье из объединенного жилого
фонда региональной программы.
69. В случае приобретения проектной документации либо объектов
незавершенного строительства на договорных условиях ответственный
исполнитель вправе рассчитываться по этим договорам частью жилых или
нежилых помещений в данном доме, также исключая их из объединенного
жилого фонда.
70. Ответственный исполнитель вправе использовать часть жилых
помещений объединенного жилого фонда для предусмотренного решениями
местных исполнительных и распорядительных органов выселения жильцов
сносимых домов с осваиваемых строительных площадок, предоставляя это
жилье непосредственно выселяющимся гражданам либо используя его для
обмена (приобретения) жилых помещений, предназначенных для
переселения. При этом общая площадь жилья, изымаемого из
объединенного жилого фонда, использованного для обмена
(приобретения) указанных жилых помещений, не должна превышать общей
площади жилья, предоставленного выселяемым гражданам.
Глава 7. Маркетинговая и сбытовая деятельность
ответственного исполнителя
71. Ответственный исполнитель в полном объеме осуществляет
информационно-рекламное сопровождение Программы, обеспечивая при
этом:
информационную открытость Программы по основным параметрам,
характеризующим финансовое состояние Программы и выполнение
обязательств по заключенным с участниками договорам;
ясность и доступность важнейших принципов построения
Программы;
гласность принципов распределения жилых помещений и принятых
основополагающих решений при реализации Программы.
72. Распределение жилых помещений, построенных либо
приобретенных на средства участников, осуществляется ответственным
исполнителем на следующих условиях:
72.1. в первоочередном порядке жилые помещения предоставляются
инвесторам, завершившим накопительный этап в одном из стандартных
накопительно-кредитных режимов Программы (пункт 92 настоящего
Положения). Для обеспечения этого в каждом строящемся доме
ответственный исполнитель резервирует определенное количество жилых
помещений для инвесторов, которые имеют накопления в соответствующей
региональной программе, позволяющие им рассчитывать на вселение в
жилые помещения этого дома. Жилые помещения инвесторам, участвующим
в Программе в стандартном накопительно-кредитном режиме,
предоставляются по ценам, формируемым нормативно-затратным методом
(глава 10 настоящего Положения). С согласия инвесторов допускается
предоставление им жилых помещений, приобретенных ответственным
исполнителем на первичном или вторичном рынках жилья, по ценам,
учитывающим фактические затраты на их приобретение и восстановление,
а также индексацию этих затрат;
72.2. жилые помещения, оставшиеся свободными после
резервирования и распределения между инвесторами, которые выполнили
условия накопления стандартного накопительно-кредитного режима,
предоставляются ответственным исполнителем:
инвесторам, участвующим в Программе в ускоренном режиме
накопления и кредитования (глава 13 настоящего Положения);
прочим участникам, приобретающим жилье в режимах, которые
предполагают полную оплату конкретного жилого помещения до окончания
его строительства;
сторонним покупателям.
73. При распределении жилых помещений в соответствии с
подпунктом 72.2 настоящего Положения ответственный исполнитель
самостоятельно, исходя из текущего финансового положения
региональной программы, определяет количество жилых помещений,
реализуемых в том или ином из перечисленных в указанном пункте
режимов, соблюдая следующие условия:
средства, вырученные от реализации свободных жилых помещений,
направляются на строительство или приобретение новых объектов
региональной программы;
цена квадратного метра при реализации свободных жилых помещений
в ускоренных и вспомогательных режимах оплаты должна обеспечивать
как минимум простое воспроизводство объединенного жилого фонда.
74. Участники региональной программы имеют право приобретать
жилое помещение в рамках другой региональной программы на общих
основаниях (за исключением города Минска).
Глава 8. Вознаграждение ответственного исполнителя
75. Основным источником средств для покрытия собственных затрат
ответственного исполнителя, связанных с реализацией Программы,
является его вознаграждение за осуществление доверительного
управления имуществом участников. Размер вознаграждения определяется
условиями договора о реализации Программы в городе Минске и
региональных договоров (пункт 38 настоящего Положения).
Вознаграждение включается в состав текущей инвестиционной стоимости
квадратного метра жилья в качестве одной из составляющих нормируемой
доли организационно-финансовых затрат и перечисляется на текущий
(расчетный) счет ответственного исполнителя в порядке, определенном
договором о реализации Программы в городе Минске или региональным
договором.
76. Ответственный исполнитель вправе самостоятельно определять
направления использования полученных им в качестве вознаграждения
средств.
77. В целях защиты средств, полученных в качестве
вознаграждения, от инфляционных потерь ответственный исполнитель
может инвестировать их в строительство возводимых в рамках Программы
домов с правом реализации построенных на эти средства жилых и
нежилых помещений по свободным ценам физическим и юридическим
лицам.
РАЗДЕЛ III. Условия и режимы участия в Программе
физических и юридических лиц
Глава 9. Осуществление и учет платежей в Программе
78. Денежные платежи участников производятся в национальной
валюте Республики Беларусь либо в свободно конвертируемой валюте в
установленном порядке.
79. Платежи могут осуществляться в наличной и безналичной
форме.
80. Платежи участника - физического лица зачисляются на
трастовый накопительный счет, который открывается участнику в
уполномоченном банке на основании заключаемого между ними трастового
договора. Предусмотренный указанным договором порядок приема и
перечисления средств гарантирует участнику целевое использование его
накоплений в Программе.
В исключительных случаях региональный координационный совет
вправе принимать решения об аккумулировании средств участников
непосредственно на специальные счета ответственного исполнителя с
обеспечением надлежащего контроля за целевым использованием
средств.
81. Списание средств с трастовых накопительных счетов
производится по инвестиционным распоряжениям ответственного
исполнителя исключительно в режиме целевого использования средств,
под конкретные платежи и отчисления, предусмотренные действующим
порядком финансирования строительства (реконструкции, ремонта,
восстановления) или приобретения жилья. Осуществление этих платежей
возлагается на ответственного исполнителя.
82. Ответственность перед участником за вложенные им в
Программу средства несут:
уполномоченный банк (с момента зачисления очередного платежа
участника на трастовый накопительный счет до момента целевого
перечисления внесенных участником средств и выдачи ему
соответствующего количества жилищно-инвестиционных свидетельств);
ответственный исполнитель (с момента целевого перечисления
средств уполномоченным банком до момента жилищного или денежного
погашения жилищно-инвестиционных свидетельств участника).
83. Учет платежей участника у ответственного исполнителя
ведется в условно-натуральных показателях - квадратных метрах
основной ценовой категории.
84. Учет в квадратных метрах основной ценовой категории
обеспечивает защиту вкладов от инфляции посредством ежемесячной
индексации текущей инвестиционной стоимости квадратного метра
основной ценовой категории.
Глава 10. Общие принципы формирования цен в Программе
85. Программой предусматривается строительство и реализация
жилья различных ценовых категорий, отличающихся:
месторасположением домов;
потребительскими качествами жилых помещений;
социальным предназначением жилья (жилье, которое
предназначается льготной категории участников, льготируется в
Программе и образует специальные ценовые категории).
86. За основу ценообразования в Программе принимается текущая
инвестиционная стоимость квадратного метра основной ценовой
категории, ежемесячно рассчитываемая и утверждаемая ответственным
исполнителем в установленном законодательством порядке. Расчет
текущей инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории производится на основе проектно-сметной документации
жилого дома, утвержденного координационным советом Программы в
качестве дома - представителя Программы.
87. Соотнесение стоимости квадратных метров основной ценовой
категории со стоимостью квадратных метров общей площади жилья
конкретной ценовой категории региональной программы с целью
определения стоимости конкретного жилого помещения, степени его
оплаты конкретным участником и размеров его дальнейших платежей
осуществляется с помощью коэффициентов пересчета, утверждаемых для
каждой ценовой категории региональным координационным советом.
Коэффициенты пересчета утверждаются после окончания строительства
конкретного дома и расчета текущей стоимости строительства
квадратного метра общей площади жилья в этом доме.
88. При расчете текущей инвестиционной стоимости квадратного
метра жилья основной и конкретных ценовых категорий используется
затратно-нормативный метод, при котором в составе общих затрат по
строительству жилья и реализации региональной программы,
приходящихся на один квадратный метр общей площади жилья
определенной ценовой категории, выделяются следующие части:
проектно-строительные затраты (по предпроектным, проектным,
строительным работам и процедурам, непосредственно связанным с
проектированием и строительством дома, включая налоги, - без
объектов инженерного обеспечения и благоустройства);
установленные местными исполнительными и распорядительными
органами отчисления, связанные со строительством жилья;
нормируемая ценовая надбавка для формирования резервного фонда
в размере, установленном решением регионального координационного
совета по каждому нельготируемому дому региональной программы
отдельно (для инвесторов) либо определяемом ответственным
исполнителем (для прочих участников и сторонних покупателей жилья);
затраты, связанные с определением текущей инвестиционной
стоимости квадратного метра жилья;
нормируемая доля организационно-финансовых затрат
ответственного исполнителя, определяемая договором о реализации
Программы в городе Минске и региональными договорами;
нормируемая доля организационно-финансовых затрат на оплату
услуг уполномоченного банка, определяемая решением уполномоченного
банка по согласованию с координационным советом Программы.
89. Текущая инвестиционная стоимость квадратного метра основной
ценовой категории действует с 21-го числа предшествующего по 20-е
число расчетного месяца. Ответственный исполнитель вправе своим
приказом продлевать действие утвержденной текущей инвестиционной
стоимости квадратного метра.
Платежи участников, совершенные до утверждения текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории данного месяца, рассматриваются как авансовые.
90. Возврат средств участникам также осуществляется исходя из
текущей инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории, за вычетом организационно-финансовых затрат. Если на
момент возврата ответственный исполнитель не имеет утвержденной в
установленном порядке текущей инвестиционной стоимости квадратного
метра основной ценовой категории, действовавшей на дату подачи
заявления участником, возврат осуществляется с индексацией, исходя
из последней утвержденной стоимости. Разница между текущей
инвестиционной стоимостью квадратного метра, действовавшей на дату
подачи заявления, и стоимостью, по которой была произведена выплата,
доплачивается участнику в течение десяти дней после утверждения
указанной стоимости.
Глава 11. Накопительный этап участия инвестора в Программе
91. Началом накопительного этапа является момент первого
поступления средств на трастовый накопительный счет инвестора.
92. Программой предусматриваются четыре стандартных
накопительно-кредитных режима, для каждого из которых определена
расчетная длительность накопительного этапа:
режим I - 3 года (12 кварталов);
режим II - 4 года (16 кварталов);
режим III - 5 лет (20 кварталов);
режим IV - 6 лет (24 квартала).
93. Инвестор, принимающий участие в Программе в одном из
стандартных накопительно-кредитных режимов, заключает с
ответственным исполнителем соглашение об участии в стандартном
накопительно-кредитном режиме, в котором обусловливается
ориентировочная стоимость приобретаемого инвестором жилого помещения
(в квадратных метрах основной ценовой категории) и поквартальный
график платежей, соответствующий выбранному инвестором режиму.
94. Соблюдение согласованного графика платежей на накопительном
этапе является обязательным только для инвесторов, на которых
распространяется государственное субсидирование (начисление премий)
участников. Для остальных инвесторов, участвующих в Программе в
одном из стандартных накопительно-кредитных режимов, график платежей
на накопительном этапе является ориентировочным и может изменяться
инвесторами без начисления пени. Минимально необходимая длительность
накопительного этапа для этой категории инвесторов определяется
путем начисления на их накопительные платежи условного депозитного
процента, рассчитанного ответственным исполнителем для каждого
стандартного накопительно-кредитного режима отдельно.
95. Инвестор приобретает право перехода на кредитный этап при
выполнении следующих двух обязательных условий:
оплата инвестором (с учетом сумм, начисленных ему в режиме
государственного субсидирования (начисления премий) участников) 50
процентов общей площади приобретаемого им жилого помещения;
условный прирост оплаченных 50 процентов общей площади не менее
чем на 35 процентов общей площади приобретаемого инвестором жилого
помещения в результате применения одной из установленных ставок
условного депозитного процента.
96. В течение всего накопительного этапа инвестор имеет право
изменить стандартный накопительно-кредитный режим своего участия в
Программе, а также площадь и ценовую категорию приобретаемого им
жилого помещения. Принятые инвестором решения фиксируются в
дополнительном кредитном соглашении к инвестиционному договору,
заключаемом с инвестором при наличии достаточного количества
накоплений.
97. Дата окончания накопительного этапа определяется с
точностью до квартала.
98. Инвестор, находящийся на накопительном этапе, вправе изъять
из Программы часть вложенных средств, не расторгая инвестиционного
договора, на общих условиях изъятия средств из Программы.
Глава 12. Кредитный этап участия инвестора в Программе
99. Начало кредитного этапа для каждого конкретного инвестора
совпадает по времени с окончанием накопительного этапа и подписанием
дополнительного кредитного соглашения к инвестиционному договору.
100. В течение кредитного этапа инвестор обязан ежемесячно
равными долями полностью оплатить приобретаемое им жилое помещение.
Очередные кредитные платежи должны быть внесены инвестором в срок,
обеспечивающий их зачисление на трастовый накопительный счет
(специальный счет ответственного исполнителя) не позднее 20-го числа
текущего месяца с последующим перерасчетом после уточнения текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории на месяц платежа. Частичные платежи, не достигающие
полного размера очередного платежа, засчитываются при последующих
платежах участника.
101. Опережающие кредитные платежи инвестора дают ему в
последующем право на соответствующую задержку очередных платежей без
начисления пени.
102. Длительность кредитного этапа для стандартных
накопительно-кредитных режимов составляет соответственно:
режим I - 18 кварталов;
режим II - 24 квартала;
режим III - 30 кварталов;
режим IV - 36 кварталов.
103. При наличии в региональной программе значительного
количества инвесторов, приобретших благодаря своим накоплениям право
на жилищный кредит, но отказавшихся от его получения, ответственный
исполнитель может предлагать другим инвесторам более длительные
сроки кредитных платежей, чем это предусмотрено стандартными
накопительно-кредитными режимами, либо предлагать жилищные кредиты
инвесторам, оплатившим менее 50 процентов стоимости приобретаемого
жилого помещения (переходящий жилищный кредит, порядок
предоставления которого определяется ответственным исполнителем).
104. Порядок определения текущей инвестиционной стоимости
квадратных метров, оплачиваемых инвестором на кредитном этапе,
аналогичен порядку ее определения на накопительном этапе. Взимание
дополнительных средств за предоставление жилищного кредита в
Программе не предусматривается (кроме переходящих жилищных
кредитов).
105. Датой окончания кредитного этапа является дата поступления
последнего кредитного платежа.
106. Ответственный исполнитель вправе потребовать от инвестора,
претендующего на получение жилищного кредита в Программе,
подтверждения его платежеспособности на кредитном этапе либо
обеспечения исполнения обязательства инвестора по выплате кредитных
платежей (поручительство, гарантия), если график платежей данного
инвестора на накопительном этапе отличался неритмичностью. При
возникновении споров относительно обоснованности представленных
инвестором подтверждений (или необходимости их представления) либо
правомерности требования ответственного исполнителя об обеспечении
исполнения обязательства инвестора по выплате кредитных платежей
инвестор вправе обратиться в региональный координационный совет.
Обеспечение исполнения обязательства инвестора по выплате
кредитных платежей одним из вышеуказанных способов возможно и после
перехода инвестора на кредитный этап.
Глава 13. Ускоренные режимы участия инвесторов в Программе
107. Под ускоренным режимом участия инвестора в Программе
подразумевается режим с нестандартным, сокращенным накопительным
этапом. При этом расчетным моментом окончания накопительного этапа
принимается 6 месяцев до предполагаемого вселения инвестора в
приобретаемое им жилое помещение.
108. Ускоренный режим предусматривается для обеспечения
ответственному исполнителю возможности реализации инвесторам части
объединенного жилого фонда, которая не может быть реализована в
стандартных накопительно-кредитных режимах. В связи с этим
ответственный исполнитель вправе самостоятельно определять
количество и конкретных инвесторов (с учетом графиков накопительных
платежей каждого из них), которые могут участвовать в Программе в
ускоренном режиме.
109. По договоренности с ответственным исполнителем инвестор
вправе перейти со стандартного накопительно-кредитного режима на
ускоренный режим участия в Программе в любой момент накопительного
этапа при условии предварительной оплаты не менее 20 процентов
стоимости приобретаемого жилого помещения.
110. Инвестору на выбор предлагаются два варианта ускоренного
режима участия в Программе.
Вариант первый предусматривает следующее:
стандартное распределение накопительных и кредитных платежей
инвестора: 50 процентов стоимости приобретаемого жилого помещения
оплачивается на накопительном этапе и 50 процентов - на кредитном
этапе;
сокращение длительности накопительного этапа по сравнению со
стандартными условиями обеспечивается за счет сокращения кредитного
этапа. Длительность кредитного этапа определяется расчетным путем.
Вариант второй предусматривает следующее:
длительность кредитного этапа инвестор выбирает из четырех
стандартных режимов участия в Программе;
сокращение накопительного этапа достигается за счет
рассчитанного для каждого инвестора отдельно увеличения доли
накопительных платежей по отношению к кредитным. Накопительные
платежи инвестора устанавливаются в размере более 50 процентов
стоимости приобретаемого инвестором жилого помещения, а оставшаяся
его часть оплачивается на кредитном этапе.
111. При расчете длительности кредитного этапа (первый вариант)
или величины жилищного кредита (второй вариант) в качестве исходных
данных принимаются:
фактически произведенные инвестором накопительные платежи;
дата окончания накопительного этапа (за 6 месяцев до
предполагаемого вселения);
ориентировочная стоимость приобретаемого инвестором жилого
помещения, рассчитанная в соответствии с условиями Программы.
В результате произведенных расчетов, наряду с условиями
предоставления инвестору жилищного кредита, определяются размер и
график внесения недостающих накопительных платежей, которые
приобретают статус обязательных платежей.
112. Условия выбранного инвестором варианта ускоренного режима
и связанные с этим взаимоотношения инвестора и ответственного
исполнителя определяются в соглашении об участии инвестора в
ускоренном накопительно-кредитном режиме, которое заключается в
дополнение к инвестиционному договору в момент принятия инвестором
предложения о переходе на ускоренный режим участия в Программе.
Глава 14. Условия, при которых заключается договор найма
жилого помещения
113. Закрепление за инвестором в кредитном соглашении частично
оплаченного жилого помещения и вселение инвестора в это жилое
помещение по договору найма без оформления права собственности на
него, с рассрочкой выплаты оставшейся части стоимости данного
помещения производится с соблюдением условий предоставления
инвестору жилищного кредита.
114. При наличии достаточного объема накоплений, позволяющего
перейти на кредитный этап, инвестору предлагаются строящиеся или уже
имеющиеся в объединенном жилом фонде квартиры из числа
зарезервированных в этих целях квартир, которые не были распределены
между другими инвесторами, ранее выполнившими условия накопительного
этапа. Если удовлетворяющий инвестора и соответствующий его
накоплениям вариант квартиры определен и согласован, в
дополнительном кредитном соглашении к инвестиционному договору
указывается конкретная квартира и срок вселения в нее.
115. Если среди строящихся или имеющихся в региональной
программе и ранее не распределенных квартир нет взаимоприемлемого
варианта, ответственный исполнитель может предложить инвестору
приобретение (обмен) для него жилого помещения на первичном или
вторичном рынках жилья. В этом случае в кредитном соглашении
фиксируются лишь общие требования к размерам, месторасположению и
другим характеристикам жилого помещения, соответствующие накоплениям
инвестора, и сроки его предоставления.
116. Инвестор вправе требовать, чтобы срок вселения,
указываемый в кредитном соглашении, не превышал шести месяцев с
момента окончания накопительного этапа, если в течение этого этапа
он не изменял характеристик приобретаемого им жилого помещения,
указанных в соглашении об участии инвестора в стандартном или
ускоренном накопительно-кредитном режиме. Если эти характеристики по
требованию инвестора существенно (более чем на 20 процентов
стоимости жилого помещения) изменялись, максимальный срок, в течение
которого ответственный исполнитель обязан обеспечить вселение
инвестора после окончания накопительного этапа, увеличивается до 1
года.
117. Если ответственный исполнитель в указанные в кредитном
соглашении сроки предложил инвестору жилое помещение,
соответствующее сделанным накоплениям и условиям данного соглашения,
но инвестор от вселения в это жилое помещение отказывается, то:
по взаимной договоренности сторон вселение инвестора может быть
перенесено на более поздний срок без изменения длительности
кредитного этапа;
при недостижении договоренности ответственный исполнитель
вправе обратиться в региональный координационный совет для принятия
решения о расторжении инвестиционного договора с данным инвестором в
одностороннем порядке.
118. График кредитных платежей инвестора уточняется
непосредственно перед вселением его в жилое помещение на условиях
жилищного кредита.
119. Если предложенное и принятое инвестором жилое помещение по
своим параметрам имеет отклонения от согласованных в кредитном
соглашении, эти отклонения компенсируются путем изменения объема и
графика кредитных платежей.
120. При полной выплате жилищного кредита жилое помещение,
предоставленное инвестору в пользование по договору найма, подлежит
выделу из общей долевой собственности сообщества участников
региональной программы в пользу инвестора. При этом жилищное
погашение жилищно-инвестиционных свидетельств производится в течение
месяца после последнего кредитного платежа инвестора.
Глава 15. Вспомогательный режим финансирования строительства
конкретных жилых помещений
121. При наличии в объединенном жилом фонде строящихся жилых
помещений, которые в соответствии с условиями Программы могут быть
реализованы в режиме финансирования строительства конкретных жилых
помещений, ответственный исполнитель может предложить участникам,
заключившим инвестиционный договор и не внесшим первый накопительный
платеж в Программу, либо участникам, находящимся на накопительном
этапе, перейти в указанный режим участия в Программе.
122. Переход в режим финансирования строительства конкретных
жилых помещений осуществляется путем заключения с ответственным
исполнителем соглашения об аккумулировании средств в
инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом",
предусматривающего жесткие графики платежей участника в течение
срока строительства.
123. Режим финансирования строительства конкретных жилых
помещений предполагает вселение участника в приобретаемое жилое
помещение после полной его оплаты.
124. С момента заключения соглашения об аккумулировании средств
в инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом" участник
приобретает статус прочего участника.
125. После полной оплаты жилого помещения, обусловленной
соглашением об аккумулировании средств в инвестиционно-строительной
программе "Рациональный дом" и в срок, им установленный,
ответственный исполнитель обязан предоставить прочему участнику
документы, необходимые для оформления его права собственности на
выделенную ему из объединенного фонда жилищных накоплений долю -
оплаченное жилое помещение.
Глава 16. Особенности участия в Программе юридических лиц
126. Юридическое лицо имеет право участвовать в Программе в
качестве прочего участника, осуществляя накопление средств с целью
оказания финансовой помощи своим работникам, участвующим в
Программе. Накопления юридического лица не соотносятся в момент их
осуществления с приобретением конкретного помещения.
127. Для участия в Программе юридическое лицо заключает с
ответственным исполнителем инвестиционный договор (пункт 38
настоящего Положения).
128. Накапливаемые юридическим лицом средства перечисляются на
специальные субсчета ответственного исполнителя и по режиму их
использования приравниваются к средствам участников - физических
лиц.
129. Периодичность и величина производимых юридическим лицом
платежей, а также долевое соотношение оказываемой работникам
финансовой помощи и собственных накоплений участвующего в Программе
работника Программой не регламентируются.
130. Финансовая помощь оказывается путем уступки юридическим
лицом права требования к ответственному исполнителю по
жилищно-инвестиционным свидетельствам, принадлежащим данному
юридическому лицу.
Такая уступка может быть осуществлена юридическим лицом только
своему работнику, участвующему в Программе, в порядке, установленном
пунктом 153 настоящего Положения. При этом на передаваемых
жилищно-инвестиционных свидетельствах делается отметка: "Помощь
работнику".
Договор уступки права требования, заключаемый между юридическим
лицом и его работником, должен содержать положения, регулирующие
возврат оказанной работнику финансовой помощи при изъятии последним
собственных накоплений из Программы, а также порядок последующей
уступки прав, полученных работником от юридического лица.
131. Перечисление средств юридическим лицом непосредственно на
трастовый накопительный счет не является формой участия в Программе
юридического лица и регулируется заключаемыми между ним и работником
договорами. Поступающие таким образом платежи приравниваются к
собственным средствам участника - владельца трастового
накопительного счета и не требуют заключения юридическим лицом
договоров с ответственным исполнителем.
Глава 17. Формирование и использование резервного фонда
132. Основным источником пополнения резервного фонда являются
средства участников, не относящихся к льготной категории участников,
а также сторонних покупателей жилья. Соответствующая надбавка для
образования нормативно формируемой части резервного фонда включается
в текущую инвестиционную стоимость квадратного метра жилья
нельготируемых ценовых категорий.
133. Дополнительными источниками формирования резервного фонда
являются средства от:
реализации встроенно-пристроенных помещений;
депозитного размещения временно свободных средств Программы
уполномоченным банком;
поступлений благотворительного характера;
экономии ответственного исполнителя, полученной при
строительстве объектов Программы;
прочих доходов и поступлений внереализационного характера,
связанных с использованием объединенного фонда жилищных накоплений.
134. Средства резервного фонда, поступающие от участников,
аккумулируются в уполномоченном банке в составе общей суммы
накоплений участников и перечисляются ответственному исполнителю в
общем порядке перечисления средств на строительство и приобретение
жилья в рамках Программы. Средства резервного фонда, поступившие от
сторонних покупателей жилых и нежилых помещений непосредственно
ответственному исполнителю, также аккумулируются в составе общих
средств, перечисляемых этими лицами.
135. Резервный фонд формируется в пределах каждой региональной
программы отдельно и используется для следующих целей:
поддержания ликвидности Программы;
покрытия сверхнормативных, но объективно обусловленных затрат
ответственного исполнителя;
покрытия рисков, связанных с невозвратом жилищных кредитов
участниками;
дотирования льготной категории участников.
136. При использовании средств резервного фонда для дотирования
льготной категории участников уровень дотирования устанавливается
региональным координационным советом по представлению ответственного
исполнителя для каждого дома. Он устанавливается в момент сдачи дома
в эксплуатацию, исходя из размеров сформировавшегося к этому моменту
резервного фонда, ожидаемого его пополнения и предполагаемого
использования в Программе.
137. Инвесторам, документально подтвердившим свою
принадлежность к льготной категории участников, дотации
предоставляются на кредитном этапе участия в Программе путем
уменьшения стоимости приобретаемого жилого помещения.
138. Дотации в Программе предусматриваются для домов льготных
ценовых категорий. Если инвестор, имеющий право на дотацию,
изъявляет желание приобрести жилое помещение в доме, по которому
дотации не предусмотрены, он приобретает его на общих основаниях.
139. Инвестор, не имеющий права на дотацию, но изъявивший
желание приобрести жилое помещение в дотируемом доме, оплачивает его
без получения дотации.
140. Решение регионального координационного совета об
установлении уровня дотирования по конкретному дому последующим
пересмотрам не подлежит. Финансовую ответственность за реализацию
этого решения несет ответственный исполнитель.
141. Все спорные вопросы, касающиеся предоставления дотаций,
рассматриваются региональным координационным советом либо специально
уполномоченным им органом.
Глава 18. Жилищно-инвестиционные свидетельства в Программе
142. Документальное закрепление внесенных участниками платежей,
учитываемых в квадратных метрах основной ценовой категории,
осуществляется с помощью жилищно-инвестиционных свидетельств.
143. Оформлением и выдачей участнику определенного количества
жилищно-инвестиционных свидетельств удостоверяется факт передачи
участником в доверительное управление ответственного исполнителя
имущества, которое будет создано или приобретено на средства
участника либо непосредственно вносится им в Программу, и
фиксируется объем возникшего права требования участника к
ответственному исполнителю после внесения в Программу
соответствующего количества средств.
144. В жилищно-инвестиционном свидетельстве указывается
выраженный в квадратных метрах основной ценовой категории объем
права требования участника к ответственному исполнителю (не менее
0,1 квадратного метра основной ценовой категории).
145. При внесении участником такого количества средств, при
котором объем вновь возникшего права требования будет выражен более
чем в одном квадратном метре основной ценовой категории,
ответственный исполнитель вправе выдать участнику объединенное
жилищно-инвестиционное свидетельство.
146. Объединенные жилищно-инвестиционные свидетельства выдаются
и погашаются в общем порядке, установленном для
жилищно-инвестиционных свидетельств. Допускается замена объединенных
жилищно-инвестиционных свидетельств на стандартные и наоборот.
147. Жилищно-инвестиционные свидетельства выдаются
ответственным исполнителем на основании документальной информации
уполномоченного банка о зачислении соответствующей суммы средств на
трастовый накопительный счет. При этом объем права требования
участника к ответственному исполнителю выражается в квадратных
метрах основной ценовой категории в соответствии с текущей
инвестиционной стоимостью указанного метра, действовавшей на момент
зачисления средств участником на трастовый накопительный счет.
148. Остаток внесенных участником средств, который не может
быть выражен в минимальной единице учета объема права требования
участника (0,1 квадратного метра основной ценовой категории), до
следующего внесения средств отражается лишь на трастовом
накопительном счете и лицевом счете участника.
149. При выдаче жилищно-инвестиционного свидетельства
возможность последующего подтверждения личности участника -
владельца этого свидетельства обеспечивается указанием на нем номера
инвестиционного договора данного участника с ответственным
исполнителем.
150. В случае утери жилищно-инвестиционных свидетельств они
могут быть восстановлены по учетным записям ответственного
исполнителя.
151. Ответственный исполнитель ведет учет выдаваемых и
погашаемых жилищно-инвестиционных свидетельств. Бланки
жилищно-инвестиционных свидетельств установленной ответственным
исполнителем формы являются для него бланками строгой отчетности.
152. Предусматриваются следующие способы реализации права
требования участника, владеющего жилищно-инвестиционными
свидетельствами, к ответственному исполнителю, вытекающие из
заключенного между ними инвестиционного договора:
выдел доли участника в натуре (в виде обусловленного жилого
помещения) из объединенного фонда жилищных накоплений путем
жилищного погашения жилищно-инвестиционных свидетельств (за
исключением участников - юридических лиц);
выплата участнику компенсации путем денежного погашения
жилищно-инвестиционных свидетельств.
153. Участник вправе передать свое право требования к
ответственному исполнителю путем оформления договора уступки права
требования другим участникам, если участник, передающий право
требования, не находится на кредитном этапе. Находясь на кредитном
этапе участник вправе передать свое право требования к
ответственному исполнителю только с согласия последнего. Передача
права требования иным физическим и юридическим лицам, имеющим право
участвовать в Программе, возможна только после заключения ими
инвестиционного договора с ответственным исполнителем. Передача
права требования сопровождается внесением номера этого договора в
передаваемые новому владельцу жилищно-инвестиционные свидетельства.
154. Право требования участника к ответственному исполнителю
входит в состав наследуемого имущества в порядке, установленном
законодательством Республики Беларусь.
155. Если право требования участника в порядке наследования
либо в результате соглашения между наследниками переходит к
единственному наследнику, правопреемство касается всех прав и
обязанностей, которыми обладал наследодатель в связи с участием в
Программе (в том числе в отношении пользования жилым помещением,
предоставленным наследодателю на условиях Программы), за исключением
прав и обязанностей, неразрывно связанных с личностью наследодателя
(в частности, вытекающих из принадлежности наследодателя к льготной
категории участников).
156. Если право требования участника переходит в порядке
наследования к двум или более наследникам и между ними не достигнуто
соглашение о передаче указанного права в полном объеме одному из
них, каждый наследник имеет право:
заключить инвестиционный договор с переоформлением на свое имя
соответствующего количества жилищно-инвестиционных свидетельств;
полностью изъять принадлежащие ему средства, вложенные в
Программу участником-наследодателем, в порядке, предусмотренном
настоящим Положением;
передать свое право требования к ответственному исполнителю
путем оформления договора уступки права требования другим лицам в
порядке, предусмотренном настоящим Положением.
Глава 19. Внутрисистемный обмен
157. Внутрисистемный обмен (передача ответственному исполнителю
жилого помещения в счет платежей за приобретаемое участником жилое
помещение) применяется для:
уменьшения объема денежных платежей участника;
увеличения объема накоплений участника в Программе;
сокращения сроков вселения в жилые помещения и сроков полного
расчета за них;
пополнения объединенного жилого фонда.
158. Все сделки с принятием от участников жилых помещений в
рамках Программы имеют индивидуальный характер, оформляются
специальными договорами между участником - собственником жилого
помещения и ответственным исполнителем и подлежат государственной
регистрации.
159. Подписанию договора о внутрисистемном обмене предшествует
обследование жилого помещения экспертами ответственного исполнителя.
По результатам обследования определяется коэффициент пересчета
реальной площади передаваемого жилого помещения в условную площадь,
выраженную в квадратных метрах основной ценовой категории. При
определении этого коэффициента учитываются предстоящие расходы по
приведению жилого помещения в соответствие с санитарными и
техническими требованиями после его освобождения участником, другие
потребительские характеристики жилого помещения, а также
устанавливается размер скидки, обеспечивающей ответственному
исполнителю возможность последующей безубыточной реализации
получаемого в порядке внутрисистемного обмена жилья на рынке
недвижимости либо иным участникам.
160. Договор о внутрисистемном обмене заключается в том случае,
если результаты оценки передаваемого жилого помещения, выраженные в
определенной величине его условной площади, принимаются участником -
собственником жилого помещения. Условия обмена могут быть в
одностороннем порядке изменены ответственным исполнителем только в
случае обнаружения после освобождения участником жилого помещения
существенных отклонений от характеристик жилого помещения по
сравнению с его описанием, составляемым вместе с договором о
внутрисистемном обмене и являющимся неотъемлемым приложением к этому
договору. Соответствующие действия ответственного исполнителя в этих
случаях могут быть обжалованы участником в судебном порядке.
161. Договор о внутрисистемном обмене может быть заключен на
любом этапе участия участника в Программе и, как правило,
предполагает освобождение участником передаваемого по договору о
внутрисистемном обмене жилого помещения одновременно с оформлением
документов, позволяющих участнику или указанным им лицам вселиться в
новое жилое помещение.
162. Документально оформленная в соответствии с
законодательством Республики Беларусь передача жилого помещения в
доверительное управление ответственного исполнителя сопровождается
оформлением и выдачей участнику, передающему это помещение,
жилищно-инвестиционных свидетельств, суммарный номинал которых
соответствует согласованной сторонами условной площади передаваемого
жилья.
163. С момента заключения договора о внутрисистемном обмене все
последующие накопительные и кредитные платежи рассчитываются
ответственным исполнителем и производятся участником с учетом
произведенного в виде передачи жилого помещения платежа в общем
порядке, предусмотренном условиями Программы.
164. За месяц до момента освобождения жилого помещения,
предусмотренного договором о внутрисистемном обмене, ответственный
исполнитель получает право направлять претендентов на передаваемое
жилое помещение для его осмотра и согласования перечня ремонтных и
восстановительных работ.
165. В отдельных случаях договор о внутрисистемном обмене может
предусматривать заблаговременную передачу участником имеющегося у
него жилого помещения ответственному исполнителю в качестве
единовременного накопительного взноса с оформлением участнику
соответствующего количества жилищно-инвестиционных свидетельств.
166. При определении цены продажи жилья, поступившего в
Программу в порядке внутрисистемного обмена, данное жилье
приравнивается к жилью, приобретенному ответственным исполнителем на
вторичном рынке жилья.
Глава 20. Ответственность сторон за нарушение
договорных условий Программы
167. Ответственный исполнитель и инвестор несут
гражданско-правовую ответственность за невыполнение обязательств,
вытекающих из заключенных между ними договоров.
168. Если ответственный исполнитель не может обеспечить
вселение инвестора в сроки, указанные в кредитном соглашении,
инвестор вправе:
выйти из Программы, изъяв накопленную сумму на общих условиях
возврата средств в Программе, без удержания
организационно-финансовых затрат ответственного исполнителя;
внести изменения в заключенное ранее кредитное соглашение,
предусматривающие иные сроки вселения. При этом стороны
согласовывают новый график кредитных платежей инвестора, увеличенная
продолжительность которого принимается инвестором в качестве
достаточной компенсации.
169. Максимально допускаемая Программой задержка ежемесячных
кредитных платежей составляет 3 месяца. Если допущенная инвестором
задержка превышает указанный срок, на всю сумму задержанных платежей
начисляется пеня в размере учетной ставки Национального банка
Республики Беларусь. Пеня в этом случае начисляется с первого дня
просрочки кредитных выплат. Выплата пени производится инвестором в
первоочередном порядке. Последующее внесение задержанных ранее
платежей производится в индексированных суммах, исходя из текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории на дату платежа.
170. Если суммарная задержка платежей по погашению жилищного
кредита превышает 6 месяцев, инвестор обязан освободить занимаемое
им жилое помещение. Это освобождение сопровождается по выбору
инвестора:
переселением в другое жилое помещение, размер, потребительские
качества и стоимость которого соответствуют доле инвестора в
объединенном фонде жилищных накоплений за вычетом пени, начисленной
на сумму задержанных кредитных платежей, а также расходов
ответственного исполнителя по восстановлению первоначальных
потребительских качеств (в соответствии с проектно-сметной
документацией) освобождаемого инвестором жилого помещения (нормы
предоставления жилья в этих случаях в расчет не принимаются);
расторжением инвестиционного договора с данным инвестором и
возвратом вложенных им средств с соответствующей индексацией.
171. При расчетах с инвестором в соответствии с абзацем третьим
пункта 170 настоящего Положения производятся удержания:
нормированной доли организационно-финансовых затрат;
пени, начисленной на сумму задержанных кредитных платежей;
неустойки в размере 7 процентов текущей инвестиционной
стоимости квадратных метров, не оплаченных инвестором;
расходов ответственного исполнителя по восстановлению
первоначальных потребительских качеств (в соответствии с
проектно-сметной документацией) освобождаемого инвестором жилого
помещения.
172. Инвестор, испытывающий финансовые затруднения, которые не
позволяют ему рассчитываться за полученный им жилищный кредит в
соответствии с графиком его погашения, имеет право добровольного
переселения в жилое помещение меньшей стоимости. С момента
соответствующего обращения инвестора к ответственному исполнителю до
момента переселения инвестора во вновь предоставленное жилое
помещение пеня на задержанные кредитные платежи не начисляется. По
усмотрению ответственного исполнителя инвестор, добровольно
изъявивший согласие на выселение из занимаемого им жилого помещения,
может быть частично или полностью освобожден от удержаний, указанных
в абзаце втором пункта 170 и в пункте 171 настоящего Положения.
173. В случае нарушения графика обязательных накопительных
платежей, предусмотренного соглашением об участии инвестора в
ускоренном накопительно-кредитном режиме, данное соглашение либо
расторгается с переводом инвестора в стандартный
накопительно-кредитный режим, либо, по согласованию сторон,
пересматривается с изменением графика накопительных и кредитных
платежей и выплатой инвестором неустойки, предусмотренной указанным
соглашением.
РАЗДЕЛ IV. Финансовые условия осуществления деятельности
по реализации Программы
Глава 21. Средства (источники активов) Программы
174. В качестве основных источников активов Программы
используются взносы участников, осуществленные ими из:
собственных средств;
заемных средств;
средств, полученных ими в виде финансовой помощи государства,
учреждений или организаций.
175. Порядок открытия и ведения трастовых накопительных счетов,
на которых осуществляется аккумулирование денежных средств
участников, определяется уполномоченным банком в соответствии с
законодательством Республики Беларусь.
176. Уполномоченный банк обеспечивает сохранность средств на
трастовых накопительных счетах до востребования их ответственным
исполнителем и незамедлительное перечисление указанных средств по
распоряжениям ответственного исполнителя, оформленным в
установленном по соглашению между уполномоченным банком и
ответственным исполнителем порядке с подтверждением целевого
использования этих средств.
177. После целевого перечисления средств на специальный счет
ответственного исполнителя и выдачи участнику соответствующего
количества жилищно-инвестиционных свидетельств задолженность
уполномоченного банка перед участником - владельцем трастового
накопительного счета ликвидируется до следующего платежа данного
участника.
178. Дополнительным источником поступления средств в Программу
являются платежи сторонних покупателей, приобретающих (либо
арендующих) помещения из объединенного жилого фонда вне основных
условий Программы.
179. Платежи сторонних покупателей направляются непосредственно
на специальные счета ответственного исполнителя. Порядок открытия и
ведения специальных счетов для аккумулирования средств граждан
определяется законодательством Республики Беларусь.
180. По согласованию и по отдельным договорам с ответственным
исполнителем участники могут осуществлять расчеты в Программе путем
выполнения работ, оказания услуг или передачи ответственному
исполнителю материальных ценностей (в том числе жилых помещений в
порядке внутрисистемного обмена). При этом количество выданных
данному участнику жилищно-инвестиционных свидетельств соответствует
стоимости работ, услуг или материальных ценностей.
Глава 22. Активы региональной программы
181. Денежные и иные средства, внесенные участниками в
региональную программу, используются по двум направлениям:
на увеличение объединенного фонда жилищных накоплений (основное
направление);
на текущий возврат инвестиционных средств участников по их
требованиям (денежное погашение жилищно-инвестиционных
свидетельств).
182. Формами существования активов региональной программы,
соответствующими целевому использованию средств участников,
являются:
средства на трастовых накопительных счетах участников, на
специальном счете и субсчете ответственного исполнителя, еще не
использованные по целевому назначению;
объекты незавершенного жилищного строительства, по которым в
установленном порядке и в соответствии с решениями местного
исполнительного и распорядительного органа ответственным
исполнителем открыто финансирование и которые могут выступать
предметом предварительного распределения (закрепления) между
участниками;
жилые помещения, заселенные инвесторами, которые находятся на
кредитном этапе их участия в Программе, до полного погашения
предоставленного им жилищного кредита;
временно свободные жилые и нежилые (встроенно-пристроенные)
помещения, находящиеся в резерве либо переданные во временное
возмездное пользование заинтересованных лиц;
инвестиционно-строительные активы в виде авансовых
проектно-строительных платежей и инженерных отчислений
ответственного исполнителя, предусмотренных соответствующими
договорами или решениями местных исполнительных и распорядительных
органов;
строительные материалы и конструкции, производственная
оснастка, необходимая для строительства объектов региональной
программы и оплаченные ответственным исполнителем.
183. Все составляющие активов региональной программы образуют
объединенный фонд жилищных накоплений, который является
собственностью всех участников региональной программы и находится
(кроме денежных средств, находящихся на трастовых накопительных
счетах в уполномоченном банке) в доверительном управлении
ответственного исполнителя.
Глава 23. Пассивы региональной программы
184. Пассивы региональной программы состоят из:
обязательств по заключенным с участниками договорам;
текущей задолженности региональной программы (ответственного
исполнителя) перед подрядчиками, поставщиками и другими лицами,
задействованными в деятельности по реализации региональной
программы;
резервного фонда, рассчитанного в пределах региональной
программы.
185. На любом этапе реализации региональной программы сумма
обязательств по заключенным с участниками договорам равна сумме
номиналов (в квадратных метрах основной ценовой категории)
жилищно-инвестиционных свидетельств, принадлежащих участникам данной
региональной программы и не погашенных на данный момент.
186. Рассчитанное на данный момент времени превышение активов
региональной программы над суммой обязательств по заключенным с
участниками договорам, а также суммой текущей задолженности перед
лицами, задействованными в деятельности по реализации региональной
программы, рассматривается как финансовый результат целевого
размещения средств региональной программы и отражается в финансовой
отчетности региональной программы как резервный фонд.
187. Средства данного фонда размещаются ответственным
исполнителем в общем порядке освоения средств региональной
программы. Отдельному отражению в активах региональной программы
резервный фонд не подлежит.
188. В зависимости от способа формирования резервный фонд
подразделяется на две части:
нормативно формируемая часть фонда, которая образуется при
реализации жилья участникам, не относящимся к льготной категории
участников, а также сторонним покупателям, за счет применения
ценовой надбавки в составе текущей инвестиционной стоимости
квадратных метров этого жилья (моментом отражения в отчетности
очередного пополнения этой части фонда является момент жилищного
погашения жилищно-инвестиционных свидетельств, принадлежащих
участникам, которые приобрели это жилье, либо момент передачи жилых
помещений в собственность сторонних покупателей);
финансовый результат резервного фонда - часть фонда, которая
отражает текущие результаты хозяйственной деятельности
ответственного исполнителя по целевому использованию поступающих в
региональную программу средств.
189. Нормативно формируемая часть резервного фонда используется
преимущественно на ценовое дотирование жилья для льготной категории
участников.
190. Часть резервного фонда, являющаяся его финансовым
результатом (при положительном ее значении), рассматривается как
финансовый резерв региональной программы, используемый для покрытия
возможных сверхнормативных затрат либо структурных ценовых смещений
при строительстве объектов региональной программы, а также при
возникновении финансовых затруднений, связанных с несвоевременным
возвратом жилищных кредитов частью инвесторов.
191. При устойчиво положительном значении финансового
результата резервного фонда в региональной программе он частично
может использоваться для ценового дотирования жилья либо, по
согласованию с региональным координационным советом, для
финансирования проектов ответственного исполнителя и его
соисполнителей по совершенствованию производственной базы
региональной программы.
192. При временно отрицательном значении финансового результата
резервного фонда дефицит с согласия регионального координационного
совета может погашаться за счет нормативно формируемой части фонда.
Глава 24. Инвестиционно-строительная ликвидность
региональной программы
193. Под инвестиционно-строительной ликвидностью региональной
программы подразумевается подтверждаемая расчетами и первичными
документами возможность выполнения обязательств по заключенным с
участниками договорам посредством предоставления жилья всем
участникам при их количестве, ограниченном на момент расчета.
Обоснование инвестиционно-строительной ликвидности региональной
программы на определенный момент времени представляет собой основной
результат оценки финансового состояния региональной программы и
является важнейшим условием ее дальнейшей реализации.
194. В качестве основного аргумента в обоснование
инвестиционно-строительной ликвидности принимается рассчитанное и
подтвержденное первичными документами ответственного исполнителя
положительное значение финансового результата резервного фонда
региональной программы.
195. В качестве дополнительного аргумента в обоснование
инвестиционно-строительной ликвидности региональной программы у
ответственного исполнителя может быть востребован конкретный (то
есть привязанный к конкретным объектам строительства) бизнес-план
привлечения и размещения средств в региональной программе в режиме
ее постепенного завершения до выполнения обязательств перед
последним участником (при этом допускается привлечение средств
прочих участников, а также заемных источников финансирования с
обоснованием их возвратности).
196. Обеспечение инвестиционно-строительной ликвидности
региональной программы возлагается на ее ответственного исполнителя,
а также на региональный координационный совет и организаторов
региональных программ в той мере, в которой они участвуют в
формировании и распределении резервного фонда.
197. Оценка инвестиционно-строительной ликвидности региональной
программы производится ответственным исполнителем ежемесячно.
Результаты оценки направляются в региональный координационный совет
путем представления финансового балансового отчета региональной
программы по утвержденной форме (приложение 7 к настоящему
Положению).
Глава 25. Финансовая ликвидность региональной программы
и порядок ее ликвидации
198. Под финансовой ликвидностью региональной программы
подразумевается подтверждаемая расчетами и первичными документами
возможность выполнения обязательств по заключенным с участниками
договорам посредством денежного погашения жилищно-инвестиционных
свидетельств в случае прекращения реализации региональной программы.
Оценка финансовой ликвидности региональной программы производится с
целью обоснования возможности полного возврата средств участникам в
случае принятия решения о прекращении ее реализации.
199. В случае остановки реализации региональной программы в
установленном законодательством Республики Беларусь порядке
производится долевое распределение объединенного фонда жилищных
накоплений между участниками этой региональной программы. При этом
все ранее заключенные ответственным исполнителем и не выполненные на
этот момент договоры с участниками региональной программы о
предоставлении жилых помещений считаются недействующими в части
предоставления жилых помещений и реализуются лишь в части возврата
вложенных участниками средств.
200. Долевое распределение объединенного фонда жилищных
накоплений обеспечивается путем реализации активов региональной
программы по свободным рыночным ценам. Порядок реализации активов
устанавливается ликвидационной комиссией, создаваемой по решению
регионального координационного совета.
201. Право первоочередного приобретения активов предоставляется
участникам соразмерно величине доли каждого из них и длительности
нахождения их средств в региональной программе. Зачет средств, ранее
внесенных теми участниками региональной программы, которые покупают
ее активы, производится с индексацией в общем порядке индексации
стоимости накоплений участников.
202. Вырученная от свободной реализации активов сумма после
удовлетворения требований кредиторов распределяется в следующем
порядке:
прочим участникам - исходя из текущей инвестиционной стоимости
квадратного метра основной ценовой категории (денежное погашение
жилищно-инвестиционных свидетельств);
инвесторам - пропорционально зафиксированной в квадратных
метрах основной ценовой категории сумме их накоплений (остаточное
распределение активов).
203. Финансовая ликвидность региональной программы считается
доказанной, если реальная рыночная стоимость активов региональной
программы, исчисленная и подтвержденная в текущих ценах на момент
оценки ликвидности, превышает сумму обязательств региональной
программы по заключенным договорам, также исчисленную в соответствии
с текущей инвестиционной стоимостью квадратного метра основной
ценовой категории.
204. Ответственный исполнитель:
обеспечивает необходимую эффективность размещения средств
объединенного фонда жилищных накоплений, гарантирующую финансовую
ликвидность региональной программы в любой момент ее реализации (с
учетом возможного применения в этих целях собственных активов
ответственного исполнителя и временно привлеченных средств);
производит ежегодную оценку рыночной стоимости активов
региональной программы с привлечением независимых экспертов;
представляет результаты этой оценки региональному
координационному совету и другим заинтересованным лицам.
Глава 26. Отражение активов и пассивов региональной программы
в финансовой отчетности
205. Экономическая эффективность использования средств,
аккумулируемых в региональной программе (соотношение активов и
пассивов региональной программы), оценивается по данным финансового
балансового отчета региональной программы, ежемесячно
представляемого ответственным исполнителем в региональный
координационный совет по установленной форме.
206. Расчетной единицей финансового балансового отчета
региональной программы является квадратный метр основной ценовой
категории.
207. В целях достоверного отражения активов региональной
программы в единицах финансового баланса ответственный исполнитель
ведет документально подтверждаемый учет всех
инвестиционно-строительных платежей в квадратных метрах основной
ценовой категории.
208. Собственные средства ответственного исполнителя (в том
числе организационно-финансовые затраты) в финансовом балансовом
отчете региональной программы не отражаются.
Глава 27. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью
ответственного исполнителя по реализации Программы
209. Права и обязанности по осуществлению текущего и
периодического контроля за финансово-хозяйственной деятельностью
ответственного исполнителя по реализации Программы закрепляются за
координационным советом Программы и региональными координационными
советами.
210. В порядке реализации этих прав и обязанностей
координационные советы:
требуют от ответственного исполнителя ежемесячного
представления развернутых отчетов (по форме, утверждаемой
координационным советом Программы) о текущем состоянии Программы и
региональных программ;
ежеквартально проводят плановые заседания с обязательным
заслушиванием информации ответственного исполнителя и
контрольно-ревизионной группы о состоянии дел в Программе и
соответствующих региональных программах;
ежегодно обеспечивают проведение аудиторской проверки
финансово-хозяйственной деятельности ответственного исполнителя,
определяя проверяющие организации, и рассматривают результаты этих
проверок;
организуют при необходимости внеочередные аудиторские или
ведомственные проверки хода реализации Программы и региональных
программ.
211. Предметом контроля со стороны координационных советов и
определенных ими проверяющих организаций являются:
обязательства по заключенным с участниками договорам, по
которым наступил срок исполнения;
возможность выполнения этих обязательств в будущем (ликвидность
региональных программ).
212. Обеспечивая возможность проверки степени выполнения
обязательств по заключенным с участниками договорам, ответственный
исполнитель предоставляет проверяющим:
личные дела участников, срок исполнения обязательств перед
которыми уже наступил;
обоснования текущей инвестиционной стоимости квадратного метра
жилья, реализуемого этим участникам;
подтверждение расчетов по суммам, возвращаемым участникам в
порядке денежного погашения жилищно-инвестиционных свидетельств, и
документы, подтверждающие своевременность осуществления этих
платежей;
расчеты и документы, подтверждающие соблюдение установленного
нормативными документами Программы первоочередного порядка
распределения жилых помещений объединенного жилого фонда.
213. При обнаружении существенных нарушений в сроках и порядке
выполнения обязательств по заключенным с участниками договорам, если
эти нарушения не были согласованы с участниками, региональный
координационный совет:
обязывает ответственного исполнителя выполнить эти
обязательства с выплатой за счет собственных средств неустоек в
размерах, предусмотренных договорами;
ставит в установленном порядке вопрос о замене ответственного
исполнителя (при обнаружении систематических нарушений в выполнении
обязательств по заключенным с участниками договорам).
214. Обеспечивая возможность проверки ликвидности региональной
программы, ответственный исполнитель предоставляет проверяющим:
первичные документы, подтверждающие целевое использование
накоплений участников;
расчеты, выполненные в квадратных метрах основной ценовой
категории, и первичные документы, доказывающие воспроизводство
временно свободных средств региональной программы при реализации
объектов, в строительство или приобретение которых эти средства
размещались с целью их защиты от инфляции;
сведения о накопительных платежах участников региональной
программы, подтверждающие истинность отчетных данных ответственного
исполнителя о сумме обязательств по заключенным с участниками
договорам.
215. Отсутствие инвестиционно-строительной ликвидности
региональной программы в каком-либо месяце является предметом
обязательного рассмотрения региональным координационным советом с
выявлением причин и путей устранения финансового дефицита в этой
региональной программе.
216. Отсутствие подтверждения финансовой ликвидности
региональной программы в каком-либо квартале при наличии
инвестиционно-строительной ликвидности должно быть рассмотрено
соответствующим региональным координационным советом с выработкой
мер по повышению стоимости активов региональной программы.
217. Разрешение возникших разногласий между проверяющей
организацией и ответственным исполнителем по вопросам полноты и
доказательности материалов, предоставленных в ходе проверки,
возлагается на координационный совет, инициировавший проверку.
218. Контроль финансово-хозяйственной деятельности
ответственного исполнителя, осуществляемой им в качестве
юридического лица, производится в установленном законодательством
Республики Беларусь порядке.
Приложение 1
к Положению о порядке осуществления
инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом"
11.08.2000 № 12
ТИПОВАЯ ФОРМА ДОГОВОРА
об участии инвестора в инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом" и доверительном управлении имуществом
(инвестиционный договор с физическим лицом)
г._______________ "___" _____________ ___ г.
_______________________________________________________________
являющееся Ответственным исполнителем инвестиционно-строительной
программы "Рациональный дом" и далее именуемое Ответственным
исполнителем, в лице _______________________________________________
действующего на основании __________________________________________
с одной стороны, и _________________________________________________
проживающий(ая) по адресу __________________________________________
(документ, удостоверяющий личность _________________________________
выдан _____________________________________), далее именуемый(ая)
Инвестором, с другой стороны, а вместе именуемые сторонами,
заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Общие положения
1.1. Настоящий договор регулирует взаимоотношения сторон по:
внесению участником денежных средств либо иного имущества в
инвестиционно-строительную программу "Рациональный дом", реализуемую
на территории ________________________ (далее - Программа);
доверительному управлению Ответственным исполнителем
имуществом, приобретенным или созданным на средства Инвестора, либо
имуществом, непосредственно внесенным в Программу;
предоставлению Инвестору жилого помещения;
возможному возврату денежных средств Инвестору.
1.2. Инвестор по мере внесения средств в Программу формирует
объединенный фонд жилищных накоплений, который состоит из имущества
(в том числе недвижимого), создаваемого и приобретаемого на средства
участников, а также непосредственно передаваемого ими в
доверительное управление Ответственного исполнителя, и является
общей долевой собственностью всех участников Программы.
1.3. Предметом настоящего договора является невыделяемая доля
Инвестора в объединенном фонде жилищных накоплений, стоимость
которой ежемесячно определяется ответственным исполнителем
посредством индексации платежей, произведенных Инвестором за время
участия в Программе.
1.4. Передавая имущество в доверительное управление, Инвестор
передает Ответственному исполнителю право осуществлять любые
юридические и фактические действия в отношении этого имущества без
получения дополнительного согласия Инвестора, а также регистрировать
эти действия и само имущество в случаях, предусмотренных
законодательством Республики Беларусь.
1.5. Срок доверительного управления имуществом, создаваемым и
приобретаемым на средства Инвестора или непосредственно вносимым им
в Программу, соответствует сроку участия Инвестора в Программе.
1.6. Настоящий договор действует в совокупности с Положением о
порядке осуществления инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом",
утвержденным постановлением Министерства архитектуры и строительства
Республики Беларусь от 20 марта 2000 г. № 3 (в редакции
постановления Министерства архитектуры и строительства Республики
Беларусь от 11 августа 2000 г. № 12).
Изменения и дополнения, вносимые в указанное постановление в
установленном порядке, доводятся до сведения Инвестора не позднее 30
дней с момента их принятия. Соблюдение этих изменений и дополнений
становится обязательным для сторон.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Инвестор имеет право:
2.1.1. осуществлять накопления в Программе в приемлемом для
него режиме с гарантией защиты этих средств от инфляции;
2.1.2. при наличии объема накоплений, позволяющего перейти на
кредитный этап, выбрать в одном из домов-новостроек Программы жилое
помещение, ориентировочная площадь и стоимость которого были
согласованы в дополнительном к настоящему договору соглашении об
участии Инвестора в стандартном или ускоренном
накопительно-кредитном режиме и соответствуют объему и режиму
предварительных накоплений Инвестора, а также зафиксировать этот
выбор в дополнительном к настоящему договору кредитном соглашении с
Ответственным исполнителем (жилое помещение выбирается из числа
специально зарезервированных для этого и еще не распределенных между
инвесторами, которые ранее выполнили условия накопительного этапа
участия в Программе);
2.1.3. требовать, чтобы срок вселения, указываемый в кредитном
соглашении, не превышал 6 месяцев с момента окончания накопительного
этапа, если в течение этого этапа Инвестор не изменял характеристик
приобретаемого им жилого помещения, указываемых в соглашении об
участии Инвестора в стандартном или ускоренном
накопительно-кредитном режиме. Если эти характеристики по требованию
Инвестора существенно (более чем на 20 процентов стоимости жилого
помещения) изменялись, максимальный срок вселения увеличивается до 1
года;
2.1.4. требовать передачи документов, необходимых для
оформления права собственности Инвестора на выделенную ему из
объединенного фонда жилищных накоплений долю - полностью оплаченное
жилое помещение, ранее предоставленное Инвестору по договору найма;
2.1.5. по согласованию с Ответственным исполнителем перейти в
ускоренный или вспомогательный режим участия в Программе,
предусмотренный ее условиями, заключив при этом соответствующее
соглашение;
2.1.6. отказаться от дальнейшего участия в Программе путем
расторжения настоящего договора и реализовать право требования к
Ответственному исполнителю в порядке, предусмотренном подпунктами
3.4.1 и 3.4.2 настоящего договора;
2.1.7. передать по согласованию с Ответственным исполнителем в
доверительное управление последнего недвижимое имущество,
принадлежащее Инвестору на правах собственности, в порядке расчетов
за приобретаемое в Программе жилое помещение (внутрисистемный
обмен);
2.1.8. получать от Ответственного исполнителя информацию о
количестве заключенных в Программе договоров; о количестве
привлеченных средств и направлениях их использования; о текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории и ее обосновании; о состоянии дел на стройплощадках; об
изменениях в законодательстве Республики Беларусь и в нормативных
документах Программы, имеющих отношение к Инвестору;
2.1.9. находясь на учете нуждающихся в улучшении жилищных
условий или в случае постановки на этот учет использовать
соответствующие льготы (предусмотренные законодательством и
Программой), предоставив соответствующие документы.
2.2. Инвестор обязан:
2.2.1. исполнять условия настоящего договора, дополнительных
соглашений к нему, нормативных документов Программы и требования
законодательства Республики Беларусь;
2.2.2. сообщать Ответственному исполнителю об изменении своего
места жительства, паспортных данных, а также данных, касающихся его
нахождения на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (если,
участвуя в Программе, он претендует на соответствующие льготы);
2.2.3. для получения жилищного кредита в соответствии с
условиями Программы представить по требованию Ответственного
исполнителя информацию, подтверждающую возможность Инвестора
соблюдать согласованный сторонами график расчетов по кредиту;
2.2.4. в порядке досрочного расторжения дополнительного
кредитного соглашения к настоящему договору о предоставлении
жилищного кредита и договора найма освободить занимаемое жилое
помещение на условиях, предусмотренных этими соглашениями и
нормативными документами Программы.
2.3. Ответственный исполнитель имеет право:
2.3.1. действуя в интересах и по поручению инвесторов
Программы, в целях выполнения ее задач:
самостоятельно определять конкретные направления использования
объединенного фонда жилищных накоплений по его целевому назначению;
применять по отношению к инвесторам, не выполняющим условия
заключенных с ними договоров, предусмотренные Программой меры
ответственности;
2.3.2. получать вознаграждение за осуществление действий по
реализации настоящего договора, размер которого определяется
организаторами Программы и фиксируется в договоре о реализации
Программы в городе Минске или Региональном договоре о реализации
Программы в виде норматива отчислений на организационно-финансовые
затраты.
2.4. Ответственный исполнитель обязан:
2.4.1. обеспечивать своими действиями реализацию прав
Инвестора, перечисленных в подпункте 2.1 настоящего договора;
2.4.2. выдавать Инвестору жилищно-инвестиционные свидетельства
в течение месяца после зачисления средств на трастовый накопительный
счет "Жилье". При этом объем возникшего права требования Инвестора к
Ответственному исполнителю выражается в квадратных метрах основной
ценовой категории в соответствии с текущей инвестиционной стоимостью
указанного метра, действовавшей на момент зачисления средств на
указанный счет.
3. Действие, изменение, дополнение и прекращение договора
3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания
сторонами при условии внесения Инвестором первого накопительного
платежа в Программу в течение месяца после заключения договора.
3.2. Сторонами могут быть заключены дополнительные соглашения к
настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью.
Дополнительные соглашения могут изменять, дополнять, а также
приостанавливать действие всего или отдельных пунктов настоящего
договора, ранее заключенных дополнительных соглашений.
Дополнительное соглашение, приостанавливающее действие всего
договора (дополнительного соглашения) или отдельных его пунктов,
должно содержать указание на условия, при которых их действие
возобновляется.
3.3. Действие настоящего договора прекращается в следующих
случаях:
3.3.1. при полном выполнении Инвестором условий его участия в
Программе;
3.3.2. при отказе Инвестора от дальнейшего участия в Программе,
выраженном в письменной форме, без объяснения причин;
3.3.3. при невозможности осуществления Ответственным
исполнителем доверительного управления имуществом (в случаях,
предусмотренных законодательством Республики Беларусь);
3.3.4. признания Инвестора экономически несостоятельным.
3.4. Прекращение действия настоящего договора сопровождается по
выбору Инвестора:
3.4.1. денежной компенсацией права требования Инвестора к
Ответственному исполнителю (денежным погашением
жилищно-инвестиционных свидетельств);
3.4.2. выделом доли Инвестора в виде обусловленного сторонами
отдельного, полностью оплаченного Инвестором жилого помещения (в
этом случае возврат средств, внесенных Инвестором, не
производится).
3.5. Прекращение действия настоящего договора влечет
прекращение и всех заключенных в его развитие дополнительных
соглашений. Прекращение действия одного (нескольких) дополнительных
соглашений не влечет прекращения действия настоящего договора, если
сторонами или нормативными документами Программы не установлено
иное.
4. Ответственность сторон
Инвестор и Ответственный исполнитель несут ответственность по
взятым обязательствам в пределах настоящего договора, заключенных
дополнительных соглашений и законодательства Республики Беларусь.
5. Заключительные положения
5.1. Споры между сторонами, возникающие при выполнении
настоящего договора и дополнительных соглашений к нему, заключенных
в рамках Программы, решаются по возможности путем двусторонних
переговоров.
5.2. При недостижении согласия между сторонами споры
разрешаются с участием регионального координационного совета и (или)
координационного совета Программы.
5.3. При несогласии с решениями координационных советов споры
между сторонами разрешаются в судебном порядке.
5.4. Ответственный исполнитель имеет право предоставлять другим
лицам информацию об Инвесторе только в случаях, предусмотренных
законодательством Республики Беларусь.
5.5. Настоящий договор составлен после ознакомления Инвестора с
нормативными документами Программы, достаточного для принятия им
обоснованных решений.
5.6. Настоящий договор составлен в ____ (________) экземплярах:
один - Инвестору ______________________________________________
второй - Ответственному исполнителю ___________________________
6. Юридические, платежные реквизиты и подписи сторон
Ответственный исполнитель: Инвестор:
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
Приложение 2
к Положению о порядке осуществления
инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом"
11.08.2000 № 12
ПРИМЕРНАЯ ФОРМА ДОГОВОРА
об участии юридического лица в инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом" и доверительном управлении имуществом
(инвестиционный договор с юридическим лицом)
г._______________ "___"______________ __ г.
_______________________________________________________________
являющееся Ответственным исполнителем инвестиционно-строительной
программы "Рациональный дом" и далее именуемое Ответственным
исполнителем, в лице ______________________________________________
действующего на основании _________________________________________
с одной стороны, и ________________________________________________
далее именуемое Участником, в лице ________________________________
действующего на основании _________________________________________
с другой стороны, а вместе именуемые сторонами, заключили настоящий
договор о нижеследующем.
1. Общие положения
1.1. Настоящий договор регулирует взаимоотношения сторон по:
внесению Участником денежных средств либо иного имущества в
инвестиционно-строительную программу "Рациональный дом", реализуемую
на территории _______________________ (далее - Программа);
доверительному управлению Ответственным исполнителем
имуществом, приобретенным или созданным на средства Участника, либо
имуществом, непосредственно внесенным в Программу;
возможному возврату денежных средств Участнику.
1.2. Целью участия в Программе Участника является оказание им
финансовой помощи своим работникам в улучшении их жилищных условий
посредством передачи им на возмездных или безвозмездных условиях
прав требования к Ответственному исполнителю, вытекающее из ранее
произведенных Участником накоплений.
1.3. Участник по мере внесения средств в Программу формирует
объединенный фонд жилищных накоплений, который состоит из
создаваемого и приобретаемого на средства участников, а также
непосредственно передаваемого ими в доверительное управление
Ответственного исполнителя имущества, в том числе недвижимого, и
является общей долевой собственностью всех участников Программы.
1.4. Предметом настоящего договора является невыделяемая доля
Участника в объединенном фонде жилищных накоплений, стоимость
которой ежемесячно определяется Ответственным исполнителем
посредством индексации платежей, произведенных Участником за время
участия в Программе.
1.5. Передавая имущество в доверительное управление, Участник
передает Ответственному исполнителю право осуществлять любые
юридические и фактические действия в отношении этого имущества без
получения дополнительного согласия Участника, а также регистрировать
эти действия и само имущество в случаях, предусмотренных
законодательством Республики Беларусь.
1.6. Срок доверительного управления имуществом, создаваемым и
приобретаемым на средства Участника или непосредственно вносимым им
в Программу, соответствует сроку участия Участника в Программе.
1.7. Настоящий договор действует в совокупности с Положением о
порядке осуществления инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом",
утвержденным постановлением Министерства архитектуры и строительства
Республики Беларусь от 20 марта 2000 г. № 3 (в редакции
постановления Министерства архитектуры и строительства Республики
Беларусь от 11 августа 2000 г. № 12).
Изменения и дополнения, вносимые в указанное постановление в
установленном порядке, доводятся до сведения Участника не позднее 30
дней с момента их принятия. Соблюдение этих изменений и дополнений
становится обязательным для сторон.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Участник имеет право:
2.1.1. осуществлять накопления в Программе с гарантией защиты
этих средств от инфляции;
2.1.2. самостоятельно определять периодичность и величину
осуществляемых накоплений, а также долевое соотношение оказываемой
работникам финансовой помощи и их собственных накоплений в
Программе;
2.1.3. отказаться от дальнейшего участия в Программе путем
расторжения настоящего договора и реализовать право требования к
Ответственному исполнителю в порядке, предусмотренном пунктом 4.4
настоящего договора;
2.1.4. получать от Ответственного исполнителя информацию о
количестве заключенных в Программе договоров; о количестве
привлеченных средств и направлениях их использования; о текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории и ее обосновании; о состоянии дел на стройплощадках; об
изменениях в законодательстве Республики Беларусь и в нормативных
документах Программы, имеющих отношение к Участнику.
2.2. Участник обязан:
2.2.1. исполнять условия настоящего договора, дополнительных
соглашений к нему, нормативных документов Программы и требования
законодательства Республики Беларусь;
2.2.2. использовать собственные накопления в Программе
исключительно в целях оказания финансовой помощи своим работникам в
улучшении ими жилищных условий;
2.2.3. сообщать Ответственному исполнителю об изменении своего
наименования, юридического адреса, учетного номера
налогоплательщика, данных свидетельства о государственной
регистрации, расчетного счета.
2.3. Ответственный исполнитель имеет право:
2.3.1. действуя в интересах и по поручению участников
Программы, в целях выполнения ее задач, самостоятельно определять
конкретные направления использования объединенного фонда жилищных
накоплений по его целевому назначению;
2.3.2. получать вознаграждение за осуществление действий по
реализации настоящего договора, размер которого определяется
организаторами Программы и фиксируется в договоре о реализации
Программы в городе Минске или региональном договоре о реализации
Программы в виде норматива отчислений на организационно-финансовые
затраты.
2.4. Ответственный исполнитель обязан:
2.4.1. обеспечивать своими действиями реализацию прав
Участника, перечисленных в пункте 2.1 настоящего договора;
2.4.2. выдавать Участнику жилищно-инвестиционные свидетельства
в течение месяца после зачисления средств на специальный субсчет
Ответственного исполнителя. При этом объем возникшего права
требования Участника к Ответственному исполнителю выражается в
квадратных метрах основной ценовой категории в соответствии с
текущей инвестиционной стоимостью указанного метра, действовавшей на
момент зачисления средств на указанный счет.
3. Условия оказания участником финансовой помощи своим работникам
3.1. Финансовая помощь оказывается путем уступки Участником
прав требования к Ответственному исполнителю по
жилищно-инвестиционным свидетельствам, принадлежащим данному
Участнику.
3.2. Уступка прав требования может быть осуществлена Участником
только своему работнику, участвующему в Программе, и в порядке,
установленном пунктом 153 Положения о порядке осуществления
инвестиционной деятельности в инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом", утвержденного постановлением Министерства
архитектуры и строительства Республики Беларусь от 20-го марта 2000
г. № 3 (в редакции постановления Министерства архитектуры и
строительства Республики Беларусь от 11 августа 2000 г. № 12). При
этом на передаваемых жилищно-инвестиционных свидетельствах делается
отметка: "Помощь работнику".
3.3. Договор уступки права требования, заключаемый между
Участником и его работником, должен содержать положения,
регулирующие возврат оказанной работнику финансовой помощи при
изъятии последним собственных накоплений из Программы, а также
порядок последующей уступки прав, полученных работником от
юридического лица.
4. Действие, изменение, дополнение и прекращение договора
4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания
сторонами при условии внесения Участником первого платежа в
Программу в течение месяца после заключения договора.
4.2. Сторонами могут быть заключены дополнительные соглашения к
настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью.
Дополнительные соглашения могут изменять, дополнять, а также
приостанавливать действие всего или отдельных пунктов настоящего
договора, ранее заключенных дополнительных соглашений.
Дополнительное соглашение, которое приостанавливает действие всего
договора (дополнительного соглашения) или отдельных его пунктов,
должно содержать указание на условия, при которых их действие
возобновляется.
4.3. Действие настоящего договора прекращается в следующих
случаях:
4.3.1. при отказе Участника от дальнейшего участия в Программе,
выраженном в письменной форме, без объяснения причин;
4.3.2. при невозможности осуществления Ответственным
исполнителем доверительного управления имуществом (в случаях,
предусмотренных законодательством Республики Беларусь);
4.3.3. признания Участника экономически несостоятельным
(банкротом).
4.4. Прекращение действия настоящего договора сопровождается
денежной компенсацией права требования Участника к Ответственному
исполнителю (денежным погашением жилищно-инвестиционных
свидетельств).
4.5. Прекращение действия настоящего договора влечет
прекращение и всех заключенных в его развитие дополнительных
соглашений. Прекращение действия одного (нескольких) дополнительных
соглашений не влечет прекращения действия настоящего договора, если
сторонами или нормативными документами Программы не установлено
иное.
5. Ответственность сторон
Участник и Ответственный исполнитель несут ответственность по
взятым обязательствам в пределах настоящего договора, заключенных
дополнительных соглашений и законодательства Республики Беларусь.
6. Заключительные положения
6.1. Споры между сторонами, возникающие при выполнении
настоящего договора и дополнительных соглашений к нему, заключенных
в рамках Программы, решаются по возможности путем двусторонних
переговоров.
6.2. При недостижении согласия между сторонами споры
разрешаются с участием регионального координационного совета и (или)
координационного совета Программы.
6.3. При несогласии с решениями координационных советов споры
между сторонами разрешаются в судебном порядке.
6.4. Ответственный исполнитель имеет право предоставлять другим
лицам информацию об Участнике только в случаях, предусмотренных
законодательством.
6.5. Настоящий договор составлен после ознакомления Участника с
нормативными документами Программы, достаточного для принятия им
обоснованных решений.
6.6. Настоящий договор составлен в ____ (________) экземплярах:
один - Участнику ______________________________________________
второй - Ответственному исполнителю ___________________________
7. Юридические, платежные реквизиты и подписи сторон
Ответственный исполнитель: Участник:
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
Приложение 3
к Положению о порядке осуществления
инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом"
11.08.2000 № 12
ПРИМЕРНАЯ ФОРМА СОГЛАШЕНИЯ
об участии инвестора в стандартном накопительно-кредитном режиме
г. ___________ "___" _______________ ___ г.
_______________________________________________________________
являющееся Ответственным исполнителем инвестиционно-строительной
программы "Рациональный дом" и далее именуемое Ответственным
исполнителем, в лице ______________________________________________
действующего на основании _________________________________________
с одной стороны, и ________________________________________________
проживающий(ая) по адресу _________________________________________
(документ, удостоверяющий личность ________________________________
выдан ______________________________________), далее именуемый(ая)
Инвестором, заключивший(ая) инвестиционный договор № _______
от "__" ___________ __ г., с другой стороны, заключили настоящее
соглашение о нижеследующем:
1. Инвестор инвестиционно-строительной программы "Рациональный
дом" (далее - Программа) принимает участие в Программе в
соответствии с условиями _____ стандартного накопительно-кредитного
режима, предусматривающего длительность накопительного этапа,
равную ____ годам (____ кварталам), и кредитного этапа, равную ____
годам (___ кварталам).
2. Инвестор претендует на приобретение жилого помещения,
ориентировочной общей площадью _________ квадратных метров и
ориентировочной стоимостью _____ квадратных метров основной ценовой
категории Программы.
3. Инвестор производит платежи в Программу в соответствии с
ориентировочным поквартальным графиком платежей, прилагаемым к
настоящему соглашению (приложение ___).
4. Отступления Инвестора от согласованного графика платежей на
накопительном этапе не влекут за собой применение штрафных санкций
со стороны Ответственного исполнителя. Однако при значительных
отклонениях от указанного графика Ответственный исполнитель на
стадии предоставления Инвестору жилого помещения на условиях
жилищного кредита может потребовать от него дополнительного
подтверждения платежеспособности либо обеспечения исполнения
обязательства по уплате Инвестором кредитных платежей.
5. Настоящее соглашение является дополнительным к
инвестиционному договору № ______ от "___" ______________ ___ г. и
должно рассматриваться как неотъемлемая его часть.
Ответственный исполнитель: Инвестор:
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
Приложение 4
к Положению о порядке осуществления
инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом"
11.08.2000 № 12
ПРИМЕРНАЯ ФОРМА СОГЛАШЕНИЯ
об участии инвестора в ускоренном накопительно-кредитном режиме
г._______ "___" ________________ __ г.
_______________________________________________________________
являющееся Ответственным исполнителем инвестиционно-строительной
программы "Рациональный дом" и далее именуемое Ответственным
исполнителем, в лице ______________________________________________
действующего на основании _________________________________________
с одной стороны, и ________________________________________________
далее именуемый Инвестором, заключивший инвестиционный договор № __
от "___" ____________ __ г., с другой стороны, заключили настоящее
соглашение о нижеследующем:
1. Инвестор инвестиционно-строительной программы "Рациональный
дом" (далее - Программа), претендуя на приобретение обусловленного
в пункте 2 настоящего соглашения жилого помещения, изъявляет
желание участвовать в ускоренном режиме участия в Программе,
предусмотренном ее условиями.
2. Ответственный исполнитель обязуется предоставить Инвестору
жилое помещение, ориентировочной общей площадью _______ квадратных
метров, которое будет располагаться не ниже _______ и не выше
______ этажа, в доме ______________________
3. Ориентировочная стоимость приобретаемого Инвестором жилого
помещения выражается в ___________ квадратных(ом) метрах(е)
основной ценовой категории Программы.
4. Плановый ввод дома в эксплуатацию состоится в ____________
квартале ______ г. Этот срок может быть изменен в связи с принятием
местными исполнительными и распорядительными органами
соответствующих решений. Предполагаемый срок вселения в жилое
помещение - ___________ квартал ______ г. (в течение двух месяцев
после ввода дома в эксплуатацию).
5. Длительность накопительного и кредитного этапов участия
Инвестора в Программе, согласованная сторонами, составляет
соответственно ____________ и ____________ месяцев.
6. Основным условием исполнения Ответственным исполнителем
своих обязательств перед Инвестором, вытекающих из пункта 2
настоящего соглашения, является выполнение Инвестором рассчитанного
для него и согласованного сторонами графика оставшихся
накопительных платежей (приложение ___) и соответствующей части
ориентировочного графика кредитных платежей (приложение ___).
График кредитных платежей непосредственно перед вселением
Инвестора в жилое помещение подлежит корректировке, связанной с
уточнением:
стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения
после ввода дома в эксплуатацию;
общей площади жилого помещения согласно проектно-сметной
документации.
7. Все платежи Инвестора в соответствии с вышеуказанными
графиками осуществляются по текущей инвестиционной стоимости
квадратного метра основной ценовой категории, действовавшей на
момент зачисления платежа на трастовый накопительный счет
Инвестора.
8. Инвестор имеет право по согласованию с Ответственным
исполнителем внести не противоречащие действующим строительным и
санитарно-техническим нормам индивидуальные корректировки,
касающиеся планировки и/или отделки приобретаемого жилого помещения
(не позднее ____ месяцев до планового ввода дома в эксплуатацию).
Внесение и осуществление соответствующих корректировок
документально фиксируется, отражается в смете и учитывается при
дальнейших расчетах. При этом корректировки, требующие
дополнительных расходов на их осуществление, должны быть полностью
оплачены Инвестором до вселения в жилое помещение.
9. При невыполнении условий настоящего соглашения стороны несут
ответственность, установленную главой 20 Положения о порядке
осуществления инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом",
утвержденного постановлением Министерства архитектуры и
строительства Республики Беларусь от 20 марта 2000 г. № 3 (в
редакции постановления Министерства архитектуры и строительства
Республики Беларусь от 11 августа 2000 г. № 12).
В случае нарушения Инвестором графика обязательных
накопительных платежей настоящее соглашение может быть:
либо расторгнуто с переходом Инвестора в один из стандартных
накопительно-кредитных режимов участия в Программе;
либо, по согласованию сторон, изменено путем изменения варианта
ускоренного накопительно-кредитного режима участия Инвестора и
(или) графика накопительных и кредитных платежей Инвестора с
выплатой Инвестором неустойки в размере 7% от всей суммы
задержанных платежей (в соответствии с текущей инвестиционной
стоимостью квадратного метра основной ценовой категории,
действующей на момент выплаты).
10. Настоящее соглашение является дополнительным к
инвестиционному договору № _________ от "__" ____________ ___ г. и
должно рассматриваться как неотъемлемая его часть.
Однако если положения настоящего соглашения устанавливают иные
права и обязанности, чем те, которые были предусмотрены ранее
подписанными договорами, то действуют положения настоящего
соглашения.
11. Настоящее соглашение прекращает свое действие:
при прекращении инвестиционного договора;
при выполнении сторонами всех принятых по нему обязательств,
подтвержденном подписанием акта об окончании взаиморасчетов между
сторонами.
12. Настоящее соглашение может быть расторгнуто досрочно:
по соглашению сторон;
при отказе Инвестора от него, выраженном в письменной форме;
по инициативе Ответственного исполнителя при нарушении условий
настоящего соглашения.
13. Перед подписанием настоящего соглашения Инвестор представил
Ответственному исполнителю следующие документы, свидетельствующие о
постановке его на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий:
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
Инвестор обязуется информировать Ответственного исполнителя об
изменениях, касающихся его нахождения на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий, подтвердить свой статус нуждающегося
непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, а также по
требованию Ответственного исполнителя.
Ответственный исполнитель: Инвестор:
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
Приложение 5
к Положению о порядке осуществления
инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом"
11.08.2000 № 12
ПРИМЕРНАЯ ФОРМА СОГЛАШЕНИЯ
об аккумулировании средств в инвестиционно-строительной
программе "Рациональный дом"
г.___________ "__" ______________ __ г.
_______________________________________________________________
являющееся Ответственным исполнителем инвестиционно-строительной
программы "Рациональный дом" и далее именуемое Ответственным
исполнителем, в лице ______________________________________________
действующего на основании _________________________________________
с одной стороны, и гражданин (гражданка) __________________________
проживающий(ая) по адресу _________________________________________
(документ, удостоверяющий личность ________________________________
выдан ____________________), заключивший(ая) инвестиционный договор
№ _________ от ______________________ далее именуемый Участником, с
другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Предмет соглашения
1.1. В соответствии с настоящим соглашением Ответственный
исполнитель обязуется организовать и обеспечить строительство _____
комнатного жилого помещения общей площадью _____ квадратных метров,
в том числе жилой площадью ___________ квадратных метров, используя
аккумулированные средства Участника, а Участник обязуется вносить
платежи в соответствии с условиями настоящего соглашения.
1.2. Жилое помещение будет располагаться в
строящемся ___________________________ (характеристика) жилом доме,
строительный номер по генплану ____________________________________
по адресу _______________ проектный номер жилого помещения ________
1.3. Подлежащая оплате общая площадь жилого помещения
определяется согласно проектно-сметной документации, прошедшей
экспертизу и утвержденной в установленном порядке.
2. Сроки строительства и вселения
2.1. Начало строительства жилого дома _________________________
2.2. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию в соответствии с
требованиями нормативно-технической документации
2.3. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию может изменяться в
случае наступления обстоятельств непреодолимой силы, а также иных
независящих от сторон обстоятельств на время их действия.
3. Стоимость строительства и порядок расчетов
3.1. Ориентировочная стоимость жилого помещения, выраженная в
квадратных метрах основной ценовой категории Программы, на момент
заключения настоящего соглашения составляет ____________ квадратных
метров основной ценовой категории (приложение ____ к настоящему
соглашению) и может быть откорректирована в связи с изменением
общей площади жилого помещения.
3.2. Участник обязан производить платежи в соответствии с
согласованным сторонами графиком, являющимся неотъемлемым
приложением к настоящему соглашению (приложение ___).
Оплата стоимости строительства жилого помещения производится по
текущей инвестиционной стоимости одного квадратного метра основной
ценовой категории на момент внесения платежа, ежемесячно
определяемой в установленном законодательством порядке.
3.3. Ответственный исполнитель вправе потребовать от Участника
внесения дополнительных платежей в случаях, когда:
по заявлению Участника осуществляется изменение отделки и (или)
перепланировка жилого помещения с внесением соответствующих
изменений в проектно-сметную документацию;
в ходе строительства произведено внесение изменений в
проектно-сметную документацию (изменение технических решений,
конструктивных элементов и т.д.), вызванное принятием
соответствующих решений органами государственной власти и
управления либо произведенное с согласия Участника;
произошло удорожание стоимости строительства, вызванное
принятием соответствующих решений органами государственной власти и
управления.
Указанные корректировки подлежат отражению в смете и в
приложениях __ и __ к настоящему соглашению.
3.4. При расчете графика внесения платежей по настоящему
соглашению учитываются ранее произведенные Участником платежи в
Программу, подтвержденные выданными Участнику
жилищно-инвестиционными свидетельствами.
4. Права и обязанности сторон
4.1. Участник имеет право:
4.1.1. в установленном порядке посещать стройку в течение всего
периода строительства жилого дома и знакомиться с ходом
строительства, соблюдая при этом требования техники безопасности;
4.1.2. получать от Ответственного исполнителя информацию о
сроках ввода в эксплуатацию и окончательного расчета за построенное
жилое помещение, а также информацию, определенную в подпункте 4.4.2
настоящего соглашения;
4.1.3. внести по согласованию с Ответственным исполнителем и в
установленном законодательством порядке не противоречащие
действующим строительным и санитарно-техническим нормам
индивидуальные корректировки в проектно-сметную документацию,
касающиеся планировки приобретаемого Участником жилого помещения
(не позднее _______ месяцев до планового ввода дома в
эксплуатацию), а также отказаться от элементов отделки (не позднее
________ месяцев до планового ввода дома в эксплуатацию), с
соответствующим изменением стоимости жилого помещения;
4.1.4. получить в порядке и в соответствии с условиями,
предусмотренными подпунктом 4.4.3 настоящего соглашения, от
Ответственного исполнителя документы, необходимые для оформления
права собственности Участника на выделенную ему из объединенного
фонда жилищных накоплений долю - оплаченное в соответствии с
настоящим соглашением жилое помещение;
4.1.5. в течение 2 лет с момента вселения предъявить претензии
по скрытым недостаткам, не обнаруженным в ходе визуального осмотра
жилого помещения. При заявлении такой претензии сторонами
настоящего соглашения с привлечением подрядных организаций
составляется соответствующий акт;
4.1.6. расторгнуть соглашение в случаях и порядке,
предусмотренных пунктом 7.7 настоящего соглашения.
4.2. Участник обязан:
4.2.1. вносить средства на строительство жилого помещения в
размерах, порядке и сроки, определенные настоящим соглашением и
приложением __ к нему;
4.2.2. самостоятельно оформить в установленном порядке право
собственности на построенное жилое помещение;
4.2.3. для получения льгот по оплате строящегося жилого
помещения, предусмотренных условиями Программы для граждан,
состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и
участвующих в Программе, предоставить документы, подтверждающие
факт постановки Участника на соответствующий учет.
Документы должны быть предоставлены либо в течение ____________
после подписания настоящего соглашения, если Участник на момент его
подписания состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных
условий, либо в течение месяца после постановки Участника на
соответствующий учет, если на момент подписания настоящего
соглашения Участник на учете не состоит.
Участник обязан подтвердить статус нуждающегося в улучшении
жилищных условий непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию;
4.2.4. пройти инструктаж по правилам безопасности пользования
газовыми (электро-) приборами (в сроки, определенные
эксплуатационными службами), заключить с эксплуатирующей
организацией договор о содержании, эксплуатации соответствующего
жилого помещения и возмещению расходов на эти цели и открыть
лицевой счет;
4.2.5. передать при получении документов, оговоренных в
подпункте 4.4.3, Ответственному исполнителю для погашения
полученные за время участия в Программе жилищно-инвестиционные
свидетельства;
4.2.6. принять участие в выборе способа управления жилым
домом.
4.3. Ответственный исполнитель имеет право:
4.3.1. выступать от имени Участника во взаимоотношениях с
третьими лицами в период действия настоящего соглашения по
вопросам, связанным со строительством и эксплуатацией жилого дома;
4.3.2. получать от Участника средства на строительство жилого
помещения в сроки и на условиях, определенных настоящим
соглашением;
4.3.3. в случае непредоставления Участником необходимых
документов (в соответствии с подпунктом 4.2.3 настоящего
соглашения) произвести расчет стоимости жилого помещения без учета
льгот, предусмотренных условиями Программы для участников,
состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и
предложить (при наличии возможности) Участнику жилое помещение в
соответствии с оплаченной площадью. В этом случае подписывается
соответствующее дополнительное соглашение к настоящему соглашению.
Отказ Участника подписать вышеуказанное дополнительное соглашение
служит основанием для расторжения настоящего соглашения
Ответственным исполнителем в одностороннем порядке.
4.4. Ответственный исполнитель обязан:
4.4.1. обеспечить сдачу жилого дома в эксплуатацию в сроки,
предусмотренные настоящим соглашением;
4.4.2. сообщать Участнику в приемлемой для него форме
интересующие его сведения о ходе строительства, ежемесячно доводить
до Участника информацию об ожидаемой текущей инвестиционной
стоимости квадратного метра основной ценовой категории, о его
утвержденной текущей инвестиционной стоимости в прошлом периоде, о
размере текущего платежа с учетом перерасчета, связанного с
уточнением текущей инвестиционной стоимости;
4.4.3. не позднее 45 дней со дня ввода дома в эксплуатацию и в
случае выполнения Участником условий подпунктов 4.2.3, 4.2.4 и
финансовых обязательств, вытекающих из пунктов 3.2, 3.3, выдать
Участнику документы, необходимые для оформления права собственности
Участника на выделенную ему из объединенного фонда жилищных
накоплений долю - оплаченное в соответствии с настоящим соглашением
жилое помещение;
4.4.4. при расторжении договора по любому из оснований,
перечисленных в пункте 7.7 настоящего соглашения, произвести
возврат денежных средств Участнику в соответствии с пунктом 90
Положения о порядке осуществления инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом",
утвержденного постановлением Министерства архитектуры и
строительства Республики Беларусь от 20 марта 2000 г. № 3 (в
редакции постановления Министерства архитектуры и строительства
Республики Беларусь от 11 августа 2000 г. № 12).
5. Прочие условия
5.1. При расторжении соглашения расчеты между сторонами должны
быть произведены в течение 1 месяца с момента расторжения
соглашения (в одностороннем порядке - с момента уведомления, по
соглашению сторон - с момента заключения соответствующего
соглашения).
5.2. Возврат средств Участнику, осуществляющему строительство с
привлечением льготных кредитов, субсидий и иных форм
государственной поддержки, производится в соответствии с
действующим законодательством.
5.3. Ответственный исполнитель не несет ответственности за
задержку оформления документов, необходимых при регистрации права
собственности Участника, которые оформляют государственные
организации (газоснабжения, ремонтно-эксплуатационные и другие),
кроме случаев, когда такая задержка вызвана действиями
Ответственного исполнителя.
5.4. При исполнении соглашения стороны вправе производить зачет
по взаимным обязательствам, в том числе по штрафным санкциям.
6. Ответственность сторон
6.1. При несоблюдении Участником графика внесения платежей
(приложение ___) до ввода дома в эксплуатацию Ответственный
исполнитель вправе по своему выбору:
требовать досрочной выплаты всех причитающихся по настоящему
соглашению платежей;
расторгнуть соглашение в одностороннем порядке с возвратом
внесенных Участником сумм в соответствии с пунктом 90 Положения о
порядке осуществления инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом";
взыскать пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за
каждый день просрочки.
6.2. При задержке свыше 3 месяцев по вине Ответственного
исполнителя ввода жилого дома в эксплуатацию Ответственный
исполнитель уплачивает Участнику пеню в размере 0,1% за каждый день
просрочки, но не более 7% от суммы внесенных Участником средств.
6.3. Ответственность Ответственного исполнителя обеспечивается
всеми его активами, в том числе находящимися у него на балансе
объектами завершенного и незавершенного строительства.
7. Действие соглашения, порядок его изменения,
дополнения и расторжения
7.1. Настоящее соглашение является дополнительным к
инвестиционному договору № _______ от __________________ и должно
рассматриваться как его неотъемлемая часть.
Однако если положения настоящего соглашения устанавливают иные
права и обязанности, чем те, которые были предусмотрены ранее
подписанными договорами, то действуют положения настоящего
соглашения.
7.2. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его
подписания сторонами, но не ранее вступления в силу заключенного
Участником с Ответственным исполнителем инвестиционного договора.
7.3. С подписанием настоящего соглашения Участник переходит в
разряд прочих участников. В связи с этим приостанавливают действие
все положения, связанные с предоставлением участнику жилищного
кредита.
Действие этих положений возобновляется при переходе Участника в
режим участия в Программе, предусматривающий получение жилищного
кредита.
7.4. Все изменения и дополнения в настоящее соглашение могут
быть внесены сторонами путем подписания дополнительных соглашений,
которые в этом случае являются неотъемлемой частью настоящего
соглашения.
7.5. Все положения настоящего соглашения, приложения и
дополнительные соглашения к нему действительны в той мере, в
которой они не будут противоречить возможным изменениям в
действующем законодательстве и нормативным документам Программы.
Если изменения в законодательных актах или нормативных документах
Программы делают невозможным исполнение соглашения в какой-либо из
его частей, Ответственный исполнитель уведомляет Участника о
принятых изменениях и принимает необходимые меры для приведения
положений соглашения в соответствие с новыми требованиями. Отказ
Участника от подписания соответствующих соглашений является
основанием для расторжения настоящего соглашения.
7.6. Настоящее соглашение прекращает свое действие:
при прекращении действия инвестиционного договора;
при выполнении сторонами всех принятых по нему обязательств.
7.7. Настоящее соглашение может быть расторгнуто досрочно:
по соглашению сторон;
по инициативе Ответственного исполнителя при нарушении
Участником графика внесения платежей, а также иных условий
настоящего соглашения;
по инициативе Участника в случае изъявления им желания об
изъятии своих накоплений, а также в случае нарушения Ответственным
исполнителем условий настоящего соглашения;
в иных случаях, предусмотренных законодательством и настоящим
соглашением.
8. Форс-мажорные обстоятельства
8.1. Ни одна из сторон не будет нести ответственность за полное
или частичное неисполнение своих обязательств, если неисполнение
или ненадлежащее исполнение является следствием действия
непреодолимой силы (наводнение, пожар, землетрясение и другие
стихийные бедствия или военные действия, акты терроризма,
забастовки и прочее), возникшего после заключения настоящего
соглашения и возникновение которого стороны не могли предвидеть.
Освобождает стороны от ответственности за неисполнение обязательств
также запрет на совершение действий, составляющих содержание
обязательств, исходящий от правительства или парламента, органов
государственного управления либо органов управления Программы.
8.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения
обязательств, обязана незамедлительно (не позднее 5 дней) в
письменной форме уведомить другую сторону о наступлении,
предполагаемом сроке действия и прекращении вышеуказанных
обстоятельств. Неуведомление или несвоевременное уведомление лишает
сторону права ссылаться на любое вышеуказанное обстоятельство как
на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательства.
9. Адреса, реквизиты и подписи сторон
Ответственный исполнитель: Участник:
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
Приложение 6
к Положению о порядке осуществления
инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом"
11.08.2000 № 12
ПРИМЕРНАЯ ФОРМА КРЕДИТНОГО СОГЛАШЕНИЯ
г.__________ "___" ________________ __ г.
___________________________________________
являющееся Ответственным исполнителем инвестиционно-строительной
программы "Рациональный дом" и далее именуемое Ответственным
исполнителем, в лице ______________________________________________
действующего на основании _________________________________________
с одной стороны, и ________________________________________________
далее именуемый Инвестором, заключивший Инвестиционный договор № __
от "__" __________ __ г. (далее - Инвестиционный договор), с другой
стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Инвестор инвестиционно-строительной программы "Рациональный
дом" (далее - Программа), участвуя в Программе на основании
Инвестиционного договора выполнил условия накопительного этапа.
2. Длительность кредитного этапа участия Инвестора в Программе,
согласованная сторонами, составляет _____________ месяцев (________
кварталов).
3. Во исполнение своих обязательств по Инвестиционному договору
Ответственный исполнитель обязуется предоставить Инвестору жилое
помещение общей площадью __________ квадратных метров (согласно
проекту), № (проектный) ________ в доме № ____ (строительный по
генплану) _____ по улице (в квартале улиц) ________________________
4. Вселение и проживание Инвестора в жилом помещении,
предоставляемом ему на условиях жилищного кредита, осуществляется
на основании договора найма. Предполагаемая дата вселения в жилое
помещение _____________ __ г.
5. Стоимость приобретаемого Инвестором жилого помещения
соответствует __________________ квадратным метрам основной ценовой
категории Программы.
Ежемесячные платежи Инвестора на кредитном этапе должны
производиться Инвестором в соответствии с графиком, установленным
приложением __ к настоящему соглашению. При изменении срока
вселения данный график подлежит уточнению.
6. Все платежи Инвестора в соответствии с вышеуказанным
графиком осуществляются по текущей инвестиционной стоимости
квадратного метра основной ценовой категории, действовавшей на
момент зачисления платежа на трастовый накопительный счет
Инвестора.
7. При невыполнении условий настоящего соглашения стороны несут
ответственность, установленную главой 14 Положения о порядке
осуществления инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом",
утвержденного постановлением Министерства архитектуры и
строительства Республики Беларусь от 20 марта 2000 г. № 3 (в
редакции постановления Министерства архитектуры и строительства
Республики Беларусь от 11 августа 2000 г. № 12).
8. Настоящее соглашение является дополнительным к
Инвестиционному договору и должно рассматриваться как его часть.
9. Однако если положения настоящего соглашения устанавливают
иные права и обязанности, чем те, которые были предусмотрены ранее
подписанным договором, действуют положения настоящего соглашения.
10. Настоящее соглашение прекращает свое действие:
при прекращении действия Инвестиционного договора;
при выполнении сторонами всех принятых по нему обязательств,
подтвержденном подписанием акта об окончании взаиморасчетов между
сторонами.
11. Настоящее соглашение может быть расторгнуто досрочно:
по соглашению сторон;
при отказе Инвестора от него, выраженном в письменной форме;
по инициативе Ответственного исполнителя при нарушении условий
настоящего соглашения.
12. Перед подписанием настоящего соглашения Инвестор представил
Ответственному исполнителю следующие документы, свидетельствующие о
постановке его на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий:
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
Инвестор обязуется информировать Ответственного исполнителя об
изменениях, касающихся его нахождения на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий, подтвердить свой статус нуждающегося
непосредственно перед вселением, а также по требованию
Ответственного исполнителя.
Ответственный исполнитель: Инвестор:
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
_________________________________ _________________________
Приложение 7
к Положению о порядке осуществления
инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом"
11.08.2000 № 12
Финансовый балансовый отчет региональной программы
-----------------T-----------T---T-----------------T-----------T---
¦Сумма, кв.м¦ % ¦ ¦Сумма, кв.м¦ %
Активы ¦основной ¦ ¦ Пассивы ¦основной ¦
¦ценовой ¦ ¦ ¦ценовой ¦
¦категории ¦ ¦ ¦категории ¦
-----------------+-----------+---+-----------------+-----------+---
Денежные средства Целевые
участников на строительные
трастовых сбережения
накопительных участников:
счетах
Объединенный фонд
жилищных
накоплений:
денежные средства Обязательства по
на специальных заключенным с
счетах (в том участниками
числе субсчетах) договорам
Ответственного
исполнителя
свободные жилые
помещения
жилые помещения,
заселенные
участниками,
находящимися на
кредитном этапе
нежилые помещения Резервный фонд:
капитальные нормативно
вложения в формируемая часть
строительство резервного фонда
жилых домов
авансы финансовый
поставщикам и результат
подрядчикам резервного фонда
отчисления, Задолженность
установленные лицам,
местными задействованным в
исполнительными и реализации
распорядительными региональной
органами, программы
связанные со
строительством
жилья
строительные
материалы,
конструкции и
элементы
производственной
оснастки,
приобретенные
Ответственным
исполнителем
ВСЕГО 100 ВСЕГО 100
-------------------------------------------------------------------
__________________________________________________________
Положение - в редакции постановления Министерства
архитектуры и строительсьва от 11 августа 2000 г. N 12
(зарегистрировано в Национальном реестре - N 8/4162 от
12.09.2000 г.)
УТВЕРЖДЕНО
Постановление
Министерства
архитектуры и
строительства
Республики
Беларусь
20.03.2000 г. N 3
ПОЛОЖЕНИЕ
"О порядке осуществления инвестиционной деятельности
в инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом"
Положение "О порядке осуществления инвестиционной деятельности
в инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом" (далее -
Положение) разработано и утверждено в соответствии с постановлением
Совета Министров Республики Беларусь от 24 января 2000 г. N 82 "О
мерах по обеспечению широкого привлечения средств граждан и
юридических лиц на финансирование жилищного строительства"
(Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., N
12, 5/2478).
Настоящим Положением определяется порядок реализации договорных
отношений между субъектами инвестиционной деятельности,
осуществляемой в рамках инвестиционно-строительной программы
"Рациональный дом" (далее - Программа), - организаторами,
ответственным исполнителем и участниками Программы и
регламентируются условия этих отношений, непосредственно не
регулируемые заключаемыми между этими субъектами договорами.
РАЗДЕЛ I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. Употребляемые термины
1. Система строительных сбережений - широко применяемая в
европейских странах инвестиционно-финансовая система взаимного
кредитования граждан, в которой граждане имеют возможность
накапливать средства на строительство, реконструкцию или
приобретение жилья в специализированных финансовых институтах
(стройсберкассах) с последующим получением долгосрочного кредита на
эти цели в размере, соответствующем сумме накоплений.
2. Система строительных накоплений и взаимного жилищного
кредитования граждан - адаптированная к реальным условиям Республики
Беларусь система строительных сбережений, которая:
предоставляет гражданам возможность осуществлять целевые
жилищные накопления с различной интенсивностью платежей;
обеспечивает защиту указанных накоплений от инфляционных
процессов посредством их оперативного вложения в строительство или
приобретение жилья и фиксирует суммы накоплений в единицах, не
подверженных инфляционному обесцениванию;
гарантирует возвратность накопленных средств с индексацией,
соответствующей увеличению стоимости строительно-монтажных работ за
время обращения накоплений в системе;
содержит в себе сбалансированный механизм взаимокредитования
граждан, благодаря которому участники системы строительных
накоплений и взаимного жилищного кредитования граждан, оплатившие за
время долгосрочного накопления не менее половины стоимости
приобретаемого жилья, получают право вселения в частично оплаченную
ими квартиру с дальнейшей выплатой на условиях жилищного кредита.
3. Инвестиционно-строительная программа "Рациональный дом" -
совокупность организационно-технических мероприятий для реализации
системы строительных накоплений и взаимного жилищного кредитования
граждан, реализуемая как базовый государственный эксперимент.
4. Организаторы Программы - государственные органы, АСБ
"Беларусбанк", своими решениями обеспечивающие достижение целей
базового государственного эксперимента, контролирующие в пределах
своих полномочий исполнение этих решений и несущие непосредственную
ответственность перед Правительством за реализацию Программы.
5. Региональный организатор Программы - местный исполнительный
и распорядительный орган, принявший решение о реализации Программы
на территории подведомственной ему административной территориальной
единицы и координирующий ее осуществление на территории этой
единицы.
6. Уполномоченные органы управления Программой (далее -
координационные советы) - создаваемые организаторами Программы
контрольно-распорядительные органы, осуществляющие распорядительное
и контрольное руководство реализацией Программы от имени ее
организаторов. Принятые в пределах компетенции и в соответствии с
действующим законодательством решения координационных советов имеют
обязательную силу для ответственного исполнителя и участников
Программы.
7. Уполномоченный банк - банковское учреждение, которое по
согласованию с организаторами Программы и по договорам с участниками
Программы осуществляет целевое управление аккумулируемыми в
Программу средствами, предполагающее аккумулирование и перечисление
этих средств по целевому назначению (протоколом о реализации
экспериментальной инвестиционно-строительной программы "Рациональный
дом" от 6 февраля 1997 г. уполномоченным банком Программы определен
АСБ "Беларусбанк").
8. Ответственный исполнитель Программы (далее - ответственный
исполнитель) - юридическое лицо независимо от формы собственности и
организационной формы (компания по управлению имуществом), в
установленном настоящим Положением порядке вступившее в Программу,
взявшее на себя осуществление комплекса практических действий по ее
реализации и осуществляющее по поручению организаторов Программы и
по договорам с ее участниками доверительное управление имуществом,
созданным или приобретенным на средства участников Программы либо
непосредственно внесенным ими в Программу, а также несущее всю
полноту имущественной ответственности по обязательствам перед
участниками Программы. (Протоколом о реализации экспериментальной
инвестиционно-строительной программы "Рациональный дом" от 6 февраля
1997 г. ответственным исполнителем определена
инвестиционно-строительная ассоциация "Рациональный дом", с 29
декабря 1999 г. зарегистрированная как открытое акционерное общество
"Рациональный дом".)
9. Участники Программы (далее - участники) - физические и
юридические лица, вложившие по договорам с ответственным
исполнителем собственные, заемные или иные средства в Программу в
обмен на право требования к ответственному исполнителю, которое
реализуется не одновременно с внесением средств в Программу.
Участники подразделяются на основных участников Программы и прочих
участников Программы, выделяется также льготная категория
участников.
10. Основные участники Программы (далее - инвесторы) - граждане
Республики Беларусь и постоянно проживающие в ней физические лица,
вкладывающие средства в Программу с целью приобретения жилых
помещений на основных (накопительно-кредитных) условиях Программы.
11. Прочие участники Программы - физические и юридические лица,
участвующие в Программе во вспомогательных режимах финансирования
строительства конкретных жилых и нежилых (встроенно-пристроенных)
помещений.
12. Льготная категория участников - участники, состоящие на
учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
13. Сообщество участников Программы - фактически сложившийся на
данный момент времени состав физических и юридических лиц, которые
имеют какие-либо накопления (инвестиции) в Программе и перед
которыми Программа (ответственный исполнитель) имеет обязательства.
14. Сторонние покупатели - физические и юридические лица, не
являющиеся участниками и приобретающие готовые жилые и нежилые
помещения в Программе по договорам купли-продажи.
15. Условия Программы - условия, на которых физические и
юридические лица могут принимать участие в Программе.
__________________________________________________________
¦
16. Основные условия Программы - условия, на которых в
Программе участвуют инвесторы. Эти условия предусматривают
осуществление несвязанных накоплений (накоплений, предшествующих
началу строительства конкретного жилого помещения для данного
инвестора) с целью последующего получения жилищного кредита в
Программе. Основные условия Программы основываются на математической
модели балансирования финансовых потоков, которая разрабатывается
ответственным исполнителем.
17. Нормативные документы Программы - утвержденные в
установленном порядке нормативные правовые акты органов
государственного управления Республики Беларусь, регламентирующие
условия Программы.
18. Накопительный этап - рассчитанный в соответствии с
основными условиями Программы период, в течение которого инвестором
вносятся разовые или периодические платежи в сумме не менее 50%
стоимости жилого помещения, на которое претендует инвестор, а
внесенные им средства используются в Программе по целевому
назначению.
19. Жилищный кредит - применяемый в рамках Программы способ
организации рассрочки платежей инвестора за жилое помещение, которое
предоставляется во временное пользование инвестора после выполнения
им условий накопительного этапа до полной оплаты стоимости этого
помещения, рассчитанной на условиях Программы.
20. Кредитный этап - начинающийся с окончанием накопительного
этапа период участия инвестора в Программе, на котором инвестор
осуществляет платежи в порядке расчетов по предоставленному ему
жилищному кредиту с периодичностью, рассчитанной на основных
условиях Программы.
21. Вселение - предоставленная участнику и членам его семьи
возможность самостоятельного доступа и проживания в жилом помещении.
22. Квадратный метр основной ценовой категории - условная
единица учета средств и обязательств Программы, обеспечивающая их
ценовую сопоставимость независимо от времени осуществления
конкретных платежей.
23. Стоимость жилья в Программе - общая стоимость квартиры
конкретной ценовой категории Программы, выраженная в квадратных
метрах основной ценовой категории.
24. Текущая инвестиционная стоимость квадратного метра -
стоимость квадратного метра основной ценовой категории и других
ценовых категорий Программы в текущих ценах, ежемесячно определяемая
в соответствии с утвержденными приказом Министерства архитектуры и
строительства Республики Беларусь N 516 от 4 декабря 1997 г.
Временными методическими рекомендациями о порядке расчетов за
выполненные работы (этапы, проектно-технологические модули) по
жилым домам и включающая, кроме затрат на строительство,
нормированные организационно-финансовые затраты (вознаграждение)
уполномоченного банка и ответственного исполнителя.
25. Жилищно-инвестиционное свидетельство - выдаваемый участнику
ответственным исполнителем документ, удостоверяющий факт внесения
участником средств в Программу и определяющий объем возникшего права
требования участника к ответственному исполнителю.
26. Денежное погашение жилищно-инвестиционного свидетельства -
документально оформленная процедура возврата ответственным
исполнителем средств, внесенных участником в Программу, которая
производится на условиях Программы, с изъятием и аннулированием
ранее выданных участнику жилищно-инвестиционных свидетельств
(осуществляется по заявлению участника либо при ликвидации
Программы).
27. Жилищное погашение жилищно-инвестиционного свидетельства -
документально оформленная процедура обмена принадлежащих участнику
жилищно-инвестиционных свидетельств на документы, дающие возможность
участнику оформить в собственность приобретенное им в Программе
жилое или нежилое помещение (с аннулированием погашаемых
жилищно-инвестиционных свидетельств).
28. Объединенный фонд жилищных накоплений - общая сумма
денежных и материальных активов Программы, в которые размещаются
средства, внесенные участниками.
29. Объединенный жилищный фонд Программы - часть объединенного
фонда жилищных накоплений, представляющая собой объекты завершенного
и незавершенного строительства, а также приобретенные на рынке жилья
помещения, строительство или приобретение которых осуществлялось и
регистрировалось в установленном порядке за счет средств, внесенных
участниками, и жилые помещения, непосредственно внесенные
участниками в Программу.
30. Обязательства Программы по заключенным с участниками
договорам - исчисляемый в квадратных метрах основной ценовой
категории на определенный момент времени объем обязательств
ответственного исполнителя перед участниками по денежному и
жилищному погашению имеющихся у них жилищно-инвестиционных
свидетельств в случае единовременного предъявления требований всеми
участниками.
31. Фонд дотаций и резерва Программы - обусловленная текущим
финансовым положением Программы разница между общей суммой активов
Программы и суммой текущих обязательств Программы по заключенным с
участниками договорам, а также договорам с третьими лицами.
32. Инвестиционный контроль - контроль целевого использования
средств, вложенных инвесторами. Осуществляется независимыми
организациями, перечень которых утверждается координационным
советом.
33. Трастовый накопительный счет - персональный вкладной счет,
открываемый каждому участнику в уполномоченном банке для реализации
платежей участника в Программу с последующим поступлением этих
средств в управление уполномоченного банка.
34. Организационно-финансовые затраты - нормируемое
вознаграждение ответственного исполнителя и уполномоченного банка,
включаемое в текущую инвестиционную стоимость квадратного метра
жилья в Программе.
Глава 2. Структура договорных отношений в Программе
35. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности в
Программе реализуются на основе следующих договоров:
35.1. Генеральный договор - четырехсторонний договор "О
реализации инвестиционно-строительной программы "Рациональный дом",
заключенный в г.Минске 29 апреля 1997 г. во исполнение
постановления Совета Министров Республики Беларусь N 396 от 24
апреля 1997 г. "О мерах по обеспечению приоритетного развития
жилищного строительства" (Собрание декретов, указов Президента и
постановлений Правительства Республики Беларусь, 1997 г., N 13,
ст.473). Договор подписали организаторы Программы, определенные
данным постановлением, и назначенный ими ответственный исполнитель.
35.2. Инвестиционные договоры - двусторонние договоры об
участии инвестора в инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом" и доверительном управлении имуществом,
заключаемые ответственным исполнителем по поручению организаторов
Программы с каждым участником в отдельности, а также дополнительные
соглашения к этим договорам, заключаемые на конкретных этапах
участия участника в Программе. Типовой вариант инвестиционного
договора прилагается к настоящему Положению (приложение 1).
35.3. Трастовые договоры - двусторонние договоры об открытии и
ведении трастового накопительного счета "Жилье", заключаемые
уполномоченным банком с каждым участником во исполнение обязательств
банка по генеральному договору. Типовой вариант трастового договора
утверждается решениями уполномоченного банка.
36. Настоящее Положение рассматривается всеми субъектами
инвестиционной деятельности, осуществляемой в рамках Программы, в
качестве неотъемлемого дополнения к заключаемым в рамках Программы
договорам. Внесение изменений и дополнений в настоящее Положение
производится в порядке, установленном для их принятия.
Дополнительные нормативные правовые акты, обязательные для всех
участников данной инвестиционной деятельности, принимаются
соответствующими государственными органами.
37. Изменения и дополнения в настоящее Положение могут иметь
обратную силу, то есть распространяться на участников, заключивших
инвестиционные и трастовые договоры до принятия этих изменений и
дополнений, при одновременном соблюдении следующих условий:
если при принятии конкретного изменения или дополнения в
соответствующем нормативном правовом акте указывается на то, что он
распространяет свое действие на отношения, возникшие до его
вступления в силу;
если данный акт не предусматривает введение или усиление
ответственности субъектов инвестиционной деятельности за действия,
которые на момент их совершения не влекли указанную ответственность
или влекли более мягкую ответственность.
РАЗДЕЛ II. ПРАВОВОЙ СТАТУС ОТВЕТСТВЕННОГО ИСПОЛНИТЕЛЯ
И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ЕГО ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ПРОГРАММЕ
Глава 3. Статус и подчиненность ответственного исполнителя
38. Деятельность ответственного исполнителя регламентируется
действующим законодательством, генеральным договором, нормативными
документами Программы, решениями координационного совета, принятыми
в пределах полномочий последнего, а также нормативными правовыми
актами, имеющими отношение к Программе.
39. Ответственный исполнитель, действуя от своего имени в
интересах участников, в качестве субинвестора является полномочным
представителем интересов сообщества участников Программы. В этом
качестве он в режиме доверительного управления имуществом
распоряжается объединенным фондом жилищных накоплений с целью
выполнения обязательств данного сообщества перед каждым участником в
отдельности.
40. В период между заседаниями координационного совета
ответственный исполнитель, исходя из текущего состояния Программы и
необходимости соблюдения интересов участников, в исключительных
случаях, продиктованных текущим финансовым состоянием Программы,
вправе издавать приказы и распоряжения, не предусмотренные
нормативными документами Программы, с последующим возможным
внесением изменений в них, а также отчетом перед координационным
советом.
41. Вмешательство в оперативно-распорядительную деятельность
ответственного исполнителя не допускается, кроме случаев,
предусмотренных законодательством.
Глава 4. Назначение и отстранение ответственного исполнителя
42. Ответственный исполнитель назначается из числа юридических
лиц, которые отвечают требованиям, установленным настоящим
Положением, и изъявивших желание выполнять функции ответственного
исполнителя. Назначение ответственного исполнителя оформляется
протоколом согласования между организаторами Программы. После
назначения руководитель назначенного ответственным исполнителем
юридического лица подписывает с организаторами Программы генеральный
договор о реализации Программы, либо дополнительное соглашение к
нему, принимая на себя весь комплекс прав и обязанностей,
закрепленных генеральным договором за ответственным исполнителем.
43. Полномочия юридического лица, назначенного ответственным
исполнителем, ограничены сроком действия генерального договора.
44. Отстранение ответственного исполнителя осуществляется
совместным единогласным решением организаторов Программы и
оформляется протоколом. В качестве оснований для отстранения
ответственного исполнителя могут рассматриваться:
заявление ответственного исполнителя;
неоднократные нарушения ответственным исполнителем нормативных
документов Программы либо невыполнение решений координационного
совета;
ликвидация и банкротство ответственного исполнителя.
45. После принятия и оформления решения об отстранении
ответственного исполнителя координационным советом устанавливается
срок (не более 3 месяцев), в течение которого отстраняемый
ответственный исполнитель выполняет функции, предусмотренные
генеральным договором, передает дела вновь назначенному
ответственному исполнителю после окончания аудиторской или
ведомственной проверки его финансово-хозяйственной деятельности.
При необходимости на этот период координационный совет может создать
из числа представителей организаторов Программы комиссию по
временному (до назначения иного ответственного исполнителя)
управлению деятельностью по реализации Программы, все решения
которой являются обязательными.
46. По истечении срока передачи полномочий вновь назначенный
ответственный исполнитель принимает на себя всю полноту
имущественной ответственности перед участниками, обеспеченную
принятием на баланс денежных и прочих активов Программы.
Глава 5. Инвестиционно-строительная деятельность ответственного
исполнителя
47. Средства, внесенные в Программу участниками, могут
использоваться ответственным исполнителем только по целевому
назначению:
на подготовку и ведение строительства жилья;
на строительство инженерных сетей и коммуникаций, необходимых
для последующего строительства жилья;
на приобретение строительных материалов, конструкций и
оборудования, предназначенных для строительства жилья;
на приобретение готовых жилых помещений на первичном и
вторичном рынках жилья, а также на долевое участие в строительстве
жилья и инженерных сетей и коммуникаций;
на проведение ремонтно-восстановительных работ и предпродажной
подготовки квартир;
на возврат средств участникам;
на оплату организационно-финансовых затрат, а также услуг
третьих лиц - участников реализации жилья.
48. В рамках целевого использования аккумулируемых средств
участников ответственный исполнитель обеспечивает своей
инвестиционно-строительной деятельностью:
выполнение обязательств по вселению участников в сроки,
установленные договорами;
ликвидность Программы на всем ее протяжении со своевременным
возвратом средств участникам, выходящим из Программы.
49. В порядке реализации этих условий ответственный исполнитель
самостоятельно:
определяет конкретные направления и объемы инвестирования
аккумулируемых средств в пределах утверждаемого местными
исполнительными и распорядительными органами перечня инвестиционных
объектов и направлений;
заключает или согласовывает договоры подряда на тех условиях,
которые позволяют ответственному исполнителю выполнять принятые им
обязательства;
заключает иные договоры и соглашения, обеспечивающие увеличение
количества строящихся в рамках Программы объектов, размещение
инвестиционных средств, эффективное использование временно свободных
жилых и нежилых помещений, совершенствование организации и
технологии строительства, в том числе договоры, предусматривающие
передачу функций заказчика по строительству объектов сторонним
организациям.
50. В порядке целевого использования средств Программы
ответственный исполнитель обеспечивает, при наличии инвестиционного
контроля со стороны уполномоченных на его проведение организаций,
списание средств с трастовых накопительных счетов участников в
уполномоченном банке под конкретные платежи и отчисления,
предусмотренные действующим порядком финансирования строительства
(реконструкции, ремонта, восстановления) или приобретения жилья, и
осуществляет эти платежи.
51. С целью уменьшения затрат на подготовку и строительство
объектов, сокращения организационных потерь и увеличения темпов
строительства ответственный исполнитель вправе устанавливать
долгосрочные контакты с проектными, производственными и подрядными
предприятиями.
52. Приобретение готовых квартир на первичном или вторичном
рынке жилья осуществляется ответственным исполнителем на договорных
условиях с целью:
размещения временно свободных средств и защиты их от инфляции;
обеспечения жильем инвесторов, выполнивших условия
накопительного этапа (в тех случаях, когда потребности инвесторов не
могут быть удовлетворены за счет строящегося в рамках Программы
жилья);
отселения жильцов сносимых домов с осваиваемых строительных
площадок Программы.
53. При недостатке средств для оплаты текущих
проектно-строительных работ, а также с целью повышения
заинтересованности подрядных организаций в соблюдении условий
подрядных договоров ответственный исполнитель вправе передавать
данным организациям по себестоимости до 10% возводимого ими жилья,
исключая предоставляемое таким образом жилье из объединенного жилого
фонда Программы.
54. В случае приобретения проектной документации либо объектов
незавершенного строительства на договорных условиях ответственный
исполнитель вправе рассчитываться по этим договорам частью жилых или
нежилых помещений в данном доме, также исключая их из объединенного
жилищного фонда Программы.
55. Ответственный исполнитель вправе использовать часть
объединенного жилищного фонда Программы для предусмотренного
решениями местных исполнительных и распорядительных органов
отселения жильцов сносимых домов с осваиваемых строительных
площадок, предоставляя это жилье непосредственно отселяющимся
гражданам либо используя его для обмена (приобретения) квартир,
предназначенных для отселения. При этом общая площадь объединенного
жилищного фонда Программы, использованного для обмена (приобретения)
указанных квартир, не должна превышать общую площадь жилья,
предоставленного отселяемым гражданам.
Глава 6. Маркетинговая и сбытовая деятельность ответственного
исполнителя
56. Ответственный исполнитель в полном объеме осуществляет
информационно-рекламное сопровождение Программы, обеспечивая при
этом:
информационную открытость Программы по основным параметрам;
ясность и доступность важнейших принципов построения Программы;
гласность принципов распределения жилых помещений и принятых
основополагающих решений при реализации Программы.
57. Распределение квартир, построенных либо приобретенных на
средства участников, осуществляется ответственным исполнителем на
следующих условиях:
57.1. В первоочередном порядке квартиры предоставляются
инвесторам, завершившим накопительный этап в одном из стандартных
режимов Программы (пункт 85 настоящего Положения). Для обеспечения
этого в каждом из строящихся домов ответственный исполнитель, исходя
из данных предварительного опроса инвесторов, резервирует
определенное количество квартир для инвесторов, которые имеют
накопления в Программе, позволяющие им рассчитывать на вселение в
квартиры этого дома. Квартиры инвесторам, участвующим в Программе в
стандартном режиме накопления, предоставляются по ценам, формируемым
нормативно-затратным методом (глава 9 настоящего Положения). С
согласия инвесторов допускается предоставление им квартир,
приобретенных ответственным исполнителем на первичном или вторичном
рынках жилья, по ценам, учитывающим фактические затраты на их
приобретение и восстановление.
57.2. Квартиры, оставшиеся свободными после резервирования и
распределения между инвесторами, которые выполнили стандартные
условия накопления, предоставляются ответственным исполнителем:
инвесторам, участвующим в Программе в ускоренном режиме
накопления и кредитования (глава 12 настоящего Положения);
прочим участникам Программы, приобретающим жилье во
вспомогательных режимах финансирования, которые предполагают полную
оплату приобретаемого жилого помещения в течение срока его
строительства;
сторонним покупателям.
58. Ответственный исполнитель самостоятельно, исходя из
текущего финансового положения Программы, определяет количество
квартир, реализуемых в ускоренном и вспомогательном режимах,
соблюдая следующие условия:
средства, вырученные от реализации свободных жилых помещений,
направляются на строительство или приобретение новых объектов
Программы;
цена квадратного метра при реализации свободных жилых помещений
в ускоренных и вспомогательных режимах оплаты должна обеспечивать,
как минимум, простое воспроизводство объединенного жилищного фонда
Программы.
Глава 7. Вознаграждение ответственного исполнителя
59. Основным источником средств для покрытия собственных затрат
ответственного исполнителя, связанных с реализацией Программы,
является его вознаграждение за осуществление доверительного
управления имуществом участников. Сумма вознаграждения определяется
генеральным договором и включается в состав текущей инвестиционной
стоимости квадратного метра жилья в качестве нормируемой доли
организационно-финансовых затрат.
60. В пределах нормируемой доли организационно-финансовых
затрат ответственный исполнитель вправе самостоятельно определять
направления использования полученных им средств.
61. С целью защиты собственных средств, полученных
ответственным исполнителем в качестве вознаграждения, от
инфляционных потерь ответственный исполнитель может инвестировать их
в строительство возводимых в рамках Программы домов с правом
реализации построенных на эти средства жилых и нежилых помещений по
свободным ценам физическим и юридическим лицам.
РАЗДЕЛ III. ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
ОТВЕТСТВЕННОГО ИСПОЛНИТЕЛЯ С УЧАСТНИКАМИ ПРОГРАММЫ
Глава 8. Реализация и учет платежей в Программе
62. Денежные платежи участников производятся в национальной
валюте Республики Беларусь либо в свободно конвертируемой валюте в
установленном порядке.
63. Платежи могут осуществляться в наличной и безналичной
форме.
64. Платежи участника зачисляются на трастовый накопительный
счет, который открывается участнику в уполномоченном банке на
оснований трастового договора. Предусмотренный указанным договором
порядок приема и перечисления средств гарантирует участнику целевое
использование его накоплений в Программе.
65. Ответственность перед участником за вложенные им средства
несут:
уполномоченный банк (с момента очередного платежа участника на
трастовый накопительный счет до момента целевого перечисления
внесенных участником средств и выдачи участнику соответствующего
количества жилищно-инвестиционных свидетельств);
ответственный исполнитель (с момента целевого перечисления
средств уполномоченным банком до момента предоставления участнику в
собственность полностью оплаченной им квартиры либо до момента
возврата вложенных участником средств на условиях Программы).
66. Учет платежей участника у ответственного исполнителя
ведется в условно-натуральных показателях - квадратных метрах
основной ценовой категории. При этом участнику выдаются
жилищно-инвестиционные свидетельства, в которых произведенный
участником платеж выражается в указанных условно-натуральных
показателях.
67. Учет в квадратных метрах основной ценовой категории
обеспечивает защиту вкладов от инфляции посредством ежемесячной
индексации текущей инвестиционной стоимости квадратного метра.
Глава 9. Общие принципы ценообразования в Программе
68. Программой предусматриваются строительство и реализация
жилья различных ценовых категорий, отличающихся:
месторасположением домов;
потребительскими качествами квартир;
социальным предназначением жилья (жилье, которое
предназначается гражданам, состоящим на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий, льготируется в Программе и образует
специальные ценовые категории).
69. За основу ценообразования в Программе принимается стоимость
квадратного метра основной ценовой категории. Текущая инвестиционная
стоимость квадратного метра определяется ответственным исполнителем
на основании Временных методических рекомендаций о порядке
расчетов за выполненные работы (этапы, проектно-технологические
модули) по жилым домам, утвержденных приказом Министерства
архитектуры и строительства Республики Беларусь от 4 декабря 1997 г.
N 516.
70. Пересчет платежей участников в квадратные метры общей
площади жилья конкретной ценовой категории Программы с целью
определения стоимости квартиры и степени ее оплаты конкретным
участником осуществляется с помощью коэффициентов пересчета,
утверждаемых для каждой ценовой категории Программы координационным
советом на основании данных ответственного исполнителя о стоимости
строительства жилья, относимого к данной ценовой категории.
71. При расчете текущей инвестиционной стоимости квадратного
метра жилья конкретной ценовой категории используется
затратно-нормативный метод, при котором в составе общих затрат по
строительству жилья и реализации Программы, приходящихся на один
квадратный метр общей площади жилья определенной ценовой категории,
выделяются следующие части:
проектно-строительные затраты (по предпроектным, проектным,
строительным работам и процедурам, непосредственно связанным с
проектированием и строительством дома, - без объектов инженерного
обеспечения и благоустройства);
инженерные затраты и установленные местными исполнительными и
распорядительными органами отчисления;
нормируемая ценовая надбавка для формирования фонда дотаций и
резерва Программы в размере, установленном решением координационного
совета по каждому нельготируемому дому Программы в отдельности (для
инвесторов), либо определяемая ответственным исполнителем (для
прочих участников Программы и сторонних покупателей жилья);
нормируемая доля организационно-финансовых затрат
ответственного исполнителя, определяемая в процентах к текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра генеральным договором;
нормируемая доля организационно-финансовых затрат на оплату
услуг уполномоченного банка, определяемая в соответствии с
генеральным договором и начисляемая в процентах от общей суммы
средств, внесенных участниками на трастовые накопительные счета.
72. Текущая инвестиционная стоимость квадратного метра
действует с 21-го числа предшествующего по 20-е число расчетного
месяца. Платежи участников, совершенные до утверждения текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра данного месяца,
рассматриваются как авансовые.
73. Возврат средств участникам также осуществляется исходя из
текущей инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории за минусом организационно-финансовых затрат. Если на
момент возврата ответственный исполнитель не имеет утвержденной в
установленном порядке текущей инвестиционной стоимости квадратного
метра основной ценовой категории, действовавшей на дату подачи
заявления участником, возврат осуществляется с индексацией исходя из
последней утвержденной стоимости. Разница между текущей
инвестиционной стоимостью квадратного метра, действовавшей на дату
подачи заявления, и стоимостью, по которой была произведена выплата,
доплачивается участнику в течение 10 дней после утверждения
указанной стоимости.
Глава 10. Накопительный этап участия инвестора в Программе
74. Началом накопительного этапа является момент первого
поступления средств на трастовый накопительный счет инвестора.
75. Периодичность и величина накопительных платежей инвестора
Программой не регламентируются.
76. Минимально необходимое время использования накоплений
инвестора в Программе для строительства или приобретения жилья, не
предназначенного данному инвестору, рассчитывается с помощью
начисления на его накопительные вклады условного депозитного
процента. Условный депозитный процент рассчитывается помесячно по
ставке 12, 18, 24 или 30 процентов годовых (стандартные режимы
накопления). Конкретную величину ставки выбирает инвестор.
77. Накопительный этап инвестора считается завершенным при
выполнении двух обязательных условий:
оплате инвестором 50% общей площади приобретаемой им квартиры
(с пересчетом условных квадратных метров основной ценовой категории
в реальные квадратные метры жилья той категории, которую выбрал
инвестор);
условном приросте оплаченных 50% общей площади не менее чем на
35% общей площади приобретаемой инвестором квартиры в результате
применения одной из ставок условного депозитного процента.
78. В течение всего накопительного этапа инвестор осуществляет
накопления, фиксируемые в квадратных метрах основной ценовой
категории. Конкретную площадь и ценовую категорию приобретаемой
инвестором квартиры, а также величину условного депозитного
процента, который следует применить к его накоплениям, инвестор
вправе назвать непосредственно перед окончанием его накопительного
этапа. Принятые инвестором решения фиксируются в дополнительном
кредитном соглашении к инвестиционному договору, заключаемом с
инвестором по окончании накопительного этапа.
79. Дата окончания накопительного этапа определяется с
точностью до квартала.
80. Инвестор, находящийся на накопительном этапе участия в
Программе, вправе изъять из Программы часть вложенных средств с
индексацией, не расторгая инвестиционного договора, на общих
условиях изъятия средств из Программы.
Глава 11. Кредитный этап участия инвестора в Программе
81. Начало кредитного этапа для каждого конкретного инвестора
совпадает по времени с окончанием накопительного этапа и
сопровождается подписанием дополнительного кредитного соглашения к
инвестиционному договору.
82. Ответственный исполнитель вправе потребовать от инвестора,
претендующего на получение жилищного кредита в Программе,
подтверждения его платежеспособности на кредитном этапе, если график
платежей данного инвестора на накопительном этапе отличался
неритмичностью. При возникновении споров относительно обоснованности
представленных инвестором подтверждений (или необходимости их
представления) инвестор вправе обратиться в координационный совет.
83. В течение кредитного этапа инвестор обязан ежемесячно,
равными долями, полностью оплатить приобретаемую им квартиру.
Очередные кредитные платежи вносятся инвестором с условием
зачисления их на трастовый накопительный счет не позднее 20-го числа
текущего месяца с последующим перерасчетом после уточнения текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра жилья на месяц платежа. В
счет очередных идут также платежи, не достигающие полностью их
размера (частичные очередные платежи).
84. Опережающие кредитные платежи инвестора дают ему в
последующем право на соответствующую задержку очередных платежей без
начисления пени.
85. Длительность кредитного этапа для стандартных режимов
накопления составляет:
96 месяцев - для инвесторов, выбравших 12 процентов условного
депозитного прироста вклада;
66 месяцев - для инвесторов, выбравших 18 процентов условного
депозитного прироста вклада;
48 месяцев - для инвесторов, выбравших 24 процента условного
депозитного прироста вклада;
40 месяцев - для инвесторов, выбравших 30 процентов условного
депозитного прироста вклада.
86. При наличии в Программе значительного количества
инвесторов, приобретших своими накоплениями право на жилищный
кредит, но отказавшихся от его получения, ответственный исполнитель
может предлагать другим инвесторам более длительные сроки кредитных
платежей, чем это предусмотрено стандартными режимами, либо
предлагать жилищные кредиты инвесторам, оплатившим менее 50%
стоимости приобретаемой квартиры (переходящий жилищный кредит,
порядок предоставления которого определяется ответственным
исполнителем).
87. Порядок определения текущей инвестиционной стоимости
квадратных метров, оплачиваемых инвестором на кредитном этапе,
аналогичен порядку ее определения на накопительном этапе. Взимание
дополнительных средств за предоставление жилищного кредита в
Программе не предусматривается (кроме переходящих жилищных
кредитов).
88. Датой окончания кредитного этапа является дата поступления
последнего кредитного платежа.
Глава 12. Условия вселения в квартиру
89. Закрепление за инвестором и вселение его в частично
оплаченное им жилое помещение без оформления права собственности на
него, с рассрочкой выплаты оставшейся части стоимости данного
помещения, производится с соблюдением условий предоставления
инвестору жилищного кредита.
90. По окончании накопительного этапа инвестору предлагаются
строящиеся или уже имеющиеся в объединенном жилищном фонде Программы
квартиры из числа зарезервированных в этих целях квартир, которые не
были распределены между другими инвесторами, ранее выполнившими
условия накопительного этапа. Если удовлетворяющий инвестора и
соответствующий его накоплениям вариант квартиры определен и
согласован, в дополнительном кредитном соглашении к инвестиционному
договору (далее - кредитное соглашение) указываются конкретная
квартира и срок вселения в нее.
91. Если среди строящихся или имеющихся в Программе и ранее не
распределенных квартир нет взаимоприемлемого варианта, ответственный
исполнитель может предложить инвестору приобретение (обмен) для него
квартиры на первичном или вторичном рынке жилья. В этом случае в
кредитном соглашении фиксируются лишь общие требования к размерам,
месторасположению и другим характеристикам квартиры, соответствующие
накоплениям инвестора, и сроки ее предоставления.
92. В обоих случаях инвестор вправе требовать, чтобы срок
вселения, указываемый в кредитном соглашении, не превышал шести
месяцев с момента начала кредитного этапа.
93. Если ответственный исполнитель в указанные в кредитном
соглашении сроки предложил инвестору квартиру, соответствующую
сделанным накоплениям и условиям данного соглашения, но инвестор от
вселения в данную квартиру отказывается, то:
по взаимной договоренности сторон вселение инвестора может быть
перенесено на более поздний срок без изменения длительности
кредитного этапа инвестора;
при недостижении договоренности ответственный исполнитель
вправе обратиться в координационный совет для принятия решения о
расторжении инвестиционного договора с данным инвестором в
одностороннем порядке.
94. График кредитных платежей инвестора уточняется
непосредственно перед вселением инвестора в жилое помещение на
условиях жилищного кредита.
95. Если предложенная и принятая инвестором квартира по своим
параметрам имеет отклонения от тех, которые были согласованы в
кредитном соглашении к инвестиционному договору, эти отклонения, по
договоренности сторон, могут быть компенсированы путем изменения
объема и графика кредитных платежей.
96. При полной выплате жилищного кредита квартира подлежит
передаче в собственность инвестора. Документы для оформления права
собственности передаются инвестору в течение месяца после его
последнего кредитного платежа.
Глава 13. Ускоренные режимы участия инвесторов в Программе
97. Под ускоренным режимом участия инвестора в Программе
подразумевается режим с нестандартным, укороченным накопительным
этапом. При этом расчетным моментом окончания накопительного этапа
принимается 6 месяцев до предполагаемого вселения инвестора в
приобретаемое им жилое помещение.
98. Ускоренный режим предусматривается для обеспечения
ответственному исполнителю возможности реализовывать инвесторам
часть объединенного жилищного фонда Программы, которая не может быть
реализована на стандартных условиях накопления и кредитования. В
связи с этим ответственный исполнитель вправе самостоятельно
определять количество и конкретных инвесторов (с учетом графиков
накопительных платежей каждого из них), которые могут участвовать в
Программе в ускоренном режиме.
99. Инвестор, по договоренности с ответственным исполнителем,
вправе перейти со стандартного на ускоренный режим участия в
Программе в любой момент накопительного этапа при условии
предварительной оплаты не менее 20% стоимости приобретаемого жилого
помещения.
100. Инвестору на выбор предлагаются два варианта ускоренного
режима участия инвестора в Программе.
100.1. Вариант первый предусматривает следующее:
стандартное распределение накопительных и кредитных платежей
инвестора: 50% стоимости приобретаемого жилого помещения
оплачивается на накопительном этапе и 50% - на кредитном этапе;
сокращение длительности накопительного этапа по сравнению со
стандартными условиями обеспечивается за счет сокращения кредитного
этапа. Длительность этого этапа определяется расчетным путем.
100.2. Вариант второй предусматривает следующее:
длительность кредитного этапа инвестор выбирает из четырех
стандартных режимов участия в Программе;
сокращение накопительного этапа достигается за счет
рассчитанного для каждого инвестора в отдельности увеличения доли
накопительных платежей по отношению к кредитным. Накопительные
платежи инвестора устанавливаются в размерах более 50% площади
приобретаемой квартиры, а на кредитном этапе оплачивается оставшаяся
часть.
101. При расчетах длительности кредитного этапа (первый
вариант) или величины жилищного кредита (второй вариант) в качестве
отправных данных для проведения расчетов принимаются:
фактически произведенные инвестором накопительные платежи;
дата окончания накопительного этапа (за 6 месяцев до
предполагаемого вселения);
стоимость приобретаемой инвестором жилой площади, рассчитанная
на условиях Программы.
В результате произведенных расчетов, наряду с условиями
предоставления инвестору жилищного кредита, определяются размер и
график внесения недостающих накопительных платежей, которые
приобретают статус обязательных платежей.
102. Условия выбранного инвестором варианта ускоренного режима
и связанные с этим взаимоотношения инвестора и ответственного
исполнителя определяются накопительно-кредитным соглашением, которое
заключается в дополнение к инвестиционному договору в момент
принятия инвестором решения о переходе на ускоренный режим участия в
Программе.
Глава 14. Ответственность сторон за нарушение договорных
условий Программы
103. Ответственный исполнитель и инвестор несут материальную
ответственность за невыполнение обязательств, вытекающих из
заключенных между ними договоров.
104. Если ответственный исполнитель не может обеспечить
вселение инвестора в сроки, указанные в кредитном или
накопительно-кредитном соглашении, инвестор вправе:
выйти из Программы, изъяв накопленную сумму с полной
индексацией, а также с неустойкой, выплачиваемой ответственным
исполнителем в размере 7 процентов от начисленной к возврату суммы;
внести изменения в заключенное ранее кредитное или
накопительно-кредитное соглашение, предусматривающее иные сроки
вселения. При этом стороны согласовывают новый график кредитных
платежей инвестора, увеличенная продолжительность которого
принимается инвестором в качестве достаточной компенсации.
105. Максимально допускаемая Программой задержка ежемесячных
кредитных платежей составляет три месяца. В случае, если допущенная
инвестором задержка превышает указанную величину, на всю сумму
задержанных платежей начисляется пеня в размере учетной ставки
Национального банка Республики Беларусь. Пеня в этом случае
начисляется с первого дня просрочки кредитных выплат. Выплата пени
производится инвестором в первоочередном порядке. Последующая
выплата задержанных ранее платежей производится в индексированных
суммах исходя из текущей инвестиционной стоимости квадратного метра
основной ценовой категории на дату платежа.
106. В случае, если суммарная задержка платежей по погашению
жилищного кредита превышает 6 месяцев, инвестор обязан освободить
занимаемую им квартиру. Это освобождение сопровождается, по выбору
инвестора:
переселением в другую квартиру, размер, потребительские
качества и стоимость которой соответствуют фактическому взносу
инвестора (нормы предоставления жилья в этих случаях в расчет не
принимаются);
расторжением инвестиционного договора с данным инвестором и
возвратом вложенных им средств с соответствующей индексацией.
107. При расчетах с инвестором в соответствии с абзацем 3
пункта 106 настоящего Положения производятся удержания:
нормированной доли организационно-финансовых затрат
ответственного исполнителя и уполномоченного банка;
пени, начисленной на сумму задержанных кредитных платежей;
неустойки в размере 7 процентов текущей инвестиционной
стоимости квадратных метров, не оплаченных инвестором;
расходов ответственного исполнителя по восстановлению
первоначальных потребительских качеств (в соответствии с
проектно-сметной документацией) освобождаемой инвестором квартиры.
108. Инвестор, имеющий финансовые затруднения, которые не
позволяют ему рассчитываться за полученный им жилищный кредит в
соответствии с графиком его погашения, имеет право добровольного
переселения в квартиру меньшей стоимости. С момента соответствующего
обращения инвестора к ответственному исполнителю до момента
переселения инвестора во вновь предоставленную квартиру пеня на
задержанные кредитные платежи не начисляется. По усмотрению
ответственного исполнителя инвестор, добровольно изъявивший согласие
на выселение из занимаемой им квартиры, может быть частично или
полностью освобожден от удержаний, указанных в пункте 107 настоящего
Положения.
109. В случае нарушения графика обязательных накопительных
платежей, предусмотренного накопительно-кредитным соглашением с
инвестором, который претендует на вселение в квартиру в ускоренном
режиме, данное соглашение либо расторгается, с переводом инвестора в
стандартный режим, либо, по согласованию сторон, пересматривается с
пересчетом графика накопительных и кредитных платежей и выплатой
инвестором неустойки, предусмотренной накопительно-кредитным
соглашением.
Глава 15. Формирование и использование фонда дотации и резерва
Программы
110. Основным источником пополнения фонда дотаций и резерва
Программы являются средства участников, которые не относятся к
льготной категории участников, а также сторонних покупателей жилья.
Соответствующая надбавка для образования нормативно формируемой
части фонда дотаций и резерва Программы закладывается в текущую
инвестиционную стоимость квадратного метра жилья нельготируемых
ценовых категорий.
¦
111. Дополнительными источниками формирования фонда дотаций и
резерва Программы являются средства от:
реализации встроенно-пристроенных помещений;
депозитного размещения временно свободных средств Программы
уполномоченным банком;
поступлений благотворительного характера;
экономии ответственного исполнителя, полученной при
строительстве объектов Программы.
112. Средства фонда дотаций и резерва Программы, поступающие от
участников, аккумулируются в уполномоченном банке в составе общей
суммы накоплений отдельных участников и перечисляются ответственному
исполнителю в общем порядке перечисления средств на строительство и
организацию Программы. Средства фонда дотаций и резерва Программы,
поступающие от сторонних покупателей жилых и нежилых помещений
непосредственно ответственному исполнителю, также поступают в
составе общих средств, перечисляемых этими лицами.
113. При использовании средств фонда дотаций и резерва
Программы на дотирование льготной категории участников уровень
дотирования устанавливается координационным советом, по
представлению ответственного исполнителя, для каждого дома в
отдельности. Он устанавливается в момент сдачи дома в эксплуатацию
исходя из размеров сформировавшегося к этому моменту фонда дотаций и
резерва Программы, ожидаемого его пополнения и предполагаемого
использования в Программе.
114. Инвесторам, документально подтвердившим свою
принадлежность к льготной категории участников, дотации
предоставляются на кредитном этапе участия в Программе путем
уменьшения стоимости оставшейся для оплаты площади квартиры.
115. Величина дотации для конкретного инвестора зависит только
от выбранного им дома и размеров приобретаемой им квартиры. При этом
максимальный размер общей площади жилого помещения, по которому
начисляются дотации Программы, составляет:
28 квадратных метров - для одного человека;
36 квадратных метров - для двух человек;
48 квадратных метров - для трех человек;
60 квадратных метров - для четырех человек;
70 квадратных метров - для пяти человек.
На каждого члена семьи свыше пяти человек добавляется 14
квадратных метров.
Квадратные метры общей площади жилья сверх указанных нормативов
выкупаются инвесторами исходя из полной текущей инвестиционной
стоимости квадратных метров.
116. Как правило, дотации в Программе предусматриваются в домах
льготных ценовых категорий. Если инвестор, имеющий право на дотацию,
изъявляет желание приобрести квартиру в доме, по которому дотации не
предусмотрены, он приобретает ее на общих основаниях.
117. Инвестор, не имеющий права на дотацию, но изъявивший
желание приобрести квартиру в дотируемом доме, оплачивает ее без
получения дотации.
118. Решение координационного совета об установлении уровня
дотирования по конкретному дому последующим пересмотрам не подлежит.
Финансовую ответственность за реализацию этого решения несет
ответственный исполнитель.
119. Все спорные вопросы, касающиеся предоставления дотаций,
рассматриваются координационным советом либо специально
уполномоченным им органом.
Глава 16. Жилищно-инвестиционные свидетельства в Программе
120. В качестве документального закрепления платежей
участников, пересчитанных в квадратные метры основной ценовой
категории, используется жилищно-инвестиционное свидетельство.
121. Оформлением и выдачей участнику определенного количества
жилищно-инвестиционных свидетельств удостоверяется факт передачи
участником в доверительное управление ответственного исполнителя
имущества, которое будет создано или приобретено на средства
участника либо непосредственно внесено им в Программу, и фиксируется
объем возникшего права требования участника к ответственному
исполнителю после внесения в Программу соответствующего количества
средств.
122. В жилищно-инвестиционном свидетельстве указывается
выраженный в квадратных метрах основной ценовой категории объем
права требования участника к ответственному исполнителю (не менее
0,1 квадратного метра основной ценовой категории).
123. При внесении участником такого количества средств, при
котором объем вновь возникшего права требования будет выражен более
чем в одном квадратном метре основной ценовой категории,
ответственный исполнитель вправе выдать участнику объединенное
жилищно-инвестиционное свидетельство.
Объединенные жилищно-инвестиционные свидетельства выдаются и
погашаются в общем порядке, установленном для жилищно-инвестиционных
свидетельств. Допускается замена объединенных жилищно-инвестиционных
свидетельств на стандартные и наоборот.
124. Жилищно-инвестиционные свидетельства выдаются
ответственным исполнителем на основании документальной информации
уполномоченного банка о зачислении соответствующей суммы средств на
трастовый накопительный счет. При этом объем права требования
участника к ответственному исполнителю выражается в квадратных
метрах основной ценовой категории в соответствии с ценой указанного
метра, действовавшей на момент зачисления средств участником на
трастовый накопительный счет.
125. Остаток внесенных участником средств, который не может
быть выражен в минимальной единице учета объема права требования
участника - 0,1 квадратного метра основной ценовой категории, до
следующего внесения средств отражается лишь на трастовом
накопительном счете участника.
126. При выдаче жилищно-инвестиционного свидетельства
возможность последующего подтверждения личности участника -
владельца жилищно-инвестиционного свидетельства обеспечивается
указанием на нем номера инвестиционного договора данного участника с
ответственным исполнителем. Ответственный исполнитель ведет учет
выдаваемых и погашаемых жилищно-инвестиционных свидетельств.
127. В случае утери жилищно-инвестиционных свидетельств они
могут быть восстановлены по учетным записям ответственного
исполнителя.
128. Бланки жилищно-инвестиционных свидетельств установленной
ответственным исполнителем формы являются для него бланками строгой
отчетности.
129. Предусматриваются следующие способы реализации права
требования участника, владеющего жилищно-инвестиционными
свидетельствами, к ответственному исполнителю, вытекающие из
заключенного между ними инвестиционного договора:
оформление в установленном порядке права собственности
участника на предоставленное ему жилое помещение после полного
расчета за него;
частичного или полного изъятия средств, вложенных в Программу,
в порядке, предусмотренном нормативными документами Программы;
получение средств при ликвидации Программы в установленном
законодательством порядке.
130. Участник вправе передать свое право требования к
ответственному исполнителю путем оформления договора уступки
требования другим участникам, если он не находится на кредитном
этапе участия в Программе. Передача права требования иным физическим
и юридическим лицам, имеющим право участвовать в Программе, возможна
только после заключения ими инвестиционного договора с ответственным
исполнителем и сопровождается внесением номера этого договора в
передаваемые новому владельцу жилищно-инвестиционные свидетельства.
Договоры уступки требования также подлежат регистрации у
ответственного исполнителя.
131. Права требования участника к ответственному исполнителю
входят в состав наследуемого имущества в порядке, установленном
законодательством Республики Беларусь.
Глава 17. Внутрисистемный обмен
132. Внутрисистемный обмен (передача ответственному исполнителю
жилого помещения в счет платежей за приобретаемую инвестором
квартиру) применяется для:
уменьшения объема денежных платежей инвесторов;
сокращения сроков вселения в квартиры и сроков полного расчета
за них;
пополнения объединенного жилищного фонда Программы.
133. Все сделки с принятием от инвесторов квартир в рамках
Программы имеют индивидуальный характер, оформляются специальными
договорами между инвестором - собственником квартиры и ответственным
исполнителем и подлежат государственной регистрации.
134. Подписанию договора о внутрисистемном обмене предшествует
обследование квартиры экспертами ответственного исполнителя. По
результатам обследования определяется коэффициент пересчета реальной
площади передаваемой квартиры в условную площадь, выраженную в
квадратных метрах основной ценовой категории. При определении этого
коэффициента учитываются предстоящие расходы ответственного
исполнителя по приведению квартиры в соответствие с санитарными и
техническими требованиями после выселения инвестора, другие
потребительские характеристики квартиры, а также устанавливается
размер дисконта (скидки), обеспечивающего ответственному исполнителю
возможность последующей безубыточной реализации получаемого в
порядке внутрисистемного обмена жилья на рынке недвижимости либо
участникам.
135. Договор о внутрисистемном обмене заключается в том случае,
если результаты оценки передаваемой квартиры, выраженные в
определенной величине ее условной площади, принимаются инвестором -
собственником квартиры. Условия обмена могут быть в одностороннем
порядке изменены ответственным исполнителем только в случае
обнаружения после выселения инвестора существенных отклонений от
характеристик квартиры по сравнению с ее описанием, составляемым
вместе с договором о внутрисистемном обмене и являющимся
неотъемлемым приложением к этому договору. Соответствующие действия
ответственного исполнителя в этих случаях могут быть обжалованы
инвестором в судебном порядке.
136. Договор о внутрисистемном обмене может быть заключен на
любом этапе участия инвестора в Программе и, как правило,
предполагает освобождение инвестором передаваемой по договору о
внутрисистемном обмене квартиры одновременно с оформлением
документов, позволяющих инвестору или указанным им лицам вселиться в
новую квартиру.
137. Документально оформленная в соответствии с действующим
законодательством передача жилого помещения в доверительное
управление ответственного исполнителя сопровождается оформлением и
выдачей инвестору, передающему это помещение, жилищно-инвестиционных
свидетельств, суммарный номинал которых соответствует согласованной
сторонами условной площади передаваемого жилья.
138. С момента заключения договора о внутрисистемном обмене все
последующие накопительные и кредитные платежи рассчитываются
ответственным исполнителем и производятся инвестором с учетом
произведенного в виде передачи жилого помещения платежа в общем
порядке, предусмотренном Программой.
139. За месяц до момента выселения, предусмотренного договором
о внутрисистемном обмене, ответственный исполнитель получает право
направлять потенциальных покупателей передаваемой квартиры для ее
осмотра и согласования перечня ремонтных и восстановительных работ.
140. В отдельных случаях договор о внутрисистемном обмене может
предусматривать заблаговременную передачу инвестором имеющейся у
него квартиры ответственному исполнителю в качестве единовременного
накопительного взноса с оформлением инвестору соответствующего
количества жилищно-инвестиционных свидетельств.
141. При определении цен продажи жилья, поступившего в
Программу в порядке внутрисистемного обмена, данное жилье
приравнивается к жилью, приобретенному ответственным исполнителем на
вторичном рынке жилья.
РАЗДЕЛ IV. ФИНАНСОВЫЕ УСЛОВИЯ
ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
Глава 18. Средства (источники активов) Программы
142. В качестве основных источников активов Программы
используются вложения участников, осуществленные из:
собственных средств участников;
заемных средств участников;
средств, полученных участниками в виде финансовой помощи
государства, учреждений или организаций.
143. Порядок открытия и ведения трастовых накопительных счетов,
через которые осуществляется аккумулирование денежных средств
участников, определяется уполномоченным банком в соответствии с
действующим законодательством.
144. Вознаграждение уполномоченного банка по ведению трастовых
накопительных счетов устанавливается в порядке, предусмотренном
генеральным договором, и взимается уполномоченным банком при
списании средств с трастовых накопительных счетов по инвестиционным
требованиям ответственного исполнителя.
145. Уполномоченный банк в соответствии с действующим
законодательством несет ответственность перед участниками за
сохранность средств на трастовых накопительных счетах до
востребования их ответственным исполнителем и за незамедлительное
перечисление указанных средств по требованиям ответственного
исполнителя при наличии подтверждения их целевого использования со
стороны организации, осуществляющей инвестиционный контроль.
146. После целевого перечисления средств на специальный счет
ответственного исполнителя и выдачи участнику соответствующего
количества жилищно-инвестиционных свидетельств задолженность
уполномоченного банка перед участником - владельцем трастового
накопительного счета ликвидируется до следующего накопительного
платежа данного участника.
147. Дополнительным источником поступления средств в Программу
являются платежи сторонних покупателей, приобретающих (либо
арендующих) помещения из объединенного жилищного фонда Программы вне
основных условий Программы.
148. Платежи сторонних покупателей направляются непосредственно
на специальные счета ответственного исполнителя. Порядок открытия и
ведения специальных счетов для аккумулирования средств граждан
определяется действующим законодательством.
149. По согласованию и по отдельным договорам с ответственным
исполнителем участники могут осуществлять расчеты в Программе путем
выполнения работ, оказания услуг или передачи ответственному
исполнителю материальных ценностей (в том числе жилых помещений в
порядке внутрисистемного обмена). При этом количество выданных
данному участнику жилищно-инвестиционных свидетельств соответствует
стоимости работ, услуг или материальных ценностей.
Глава 19. Активы Программы
150. Денежные и иные средства, внесенные участниками в
Программу, используются по двум направлениям:
на увеличение объединенного фонда жилищных накоплений (основное
направление);
на текущий возврат инвестиционных средств участников по их
требованиям (денежное погашение жилищно-инвестиционных
свидетельств).
151. Формами существования активов Программы являются:
средства на трастовых накопительных счетах участников и на
специальном счете ответственного исполнителя, еще не использованные
по целевому назначению;
объекты незавершенного жилищного строительства, по которым в
установленном порядке и в соответствии с решениями местного
исполнительного и распорядительного органа ответственным
исполнителем открыто финансирование и которые могут выступать
предметом предварительного распределения (закрепления) между
участниками;
жилые помещения, заселенные инвесторами, которые находятся на
кредитном этапе их участия в Программе, до полного расчета по
предоставленному им жилищному кредиту;
временно свободные жилые и нежилые (встроенно-пристроенные)
помещения, находящиеся в резерве либо переданные во временное
возмездное пользование заинтересованных лиц;
инвестиционно-строительные активы в виде авансовых
проектно-строительных платежей и инженерных отчислений
ответственного исполнителя, предусмотренных соответствующими
договорами или решениями местных исполнительных и распорядительных
органов;
строительные материалы и конструкции, элементы производственной
оснастки, необходимые для строительства объектов Программы и
оплаченные ответственным исполнителем.
152. Все составляющие активов Программы, кроме денежных
средств, находящихся на трастовых накопительных счетах в
уполномоченном банке, образуют объединенный фонд жилищных
накоплений, который является собственностью всех участников и
находится в доверительном управлении ответственного исполнителя до
момента оформления права собственности конкретного участника на
приобретаемое (полностью оплаченное) им жилое или нежилое помещение.
Глава 20. Пассивы Программы
153. Пассивы Программы состоят из:
обязательств Программы по заключенным с участниками договорам;
текущей задолженности Программы (ответственного исполнителя)
перед подрядчиками, поставщиками и другими лицами, задействованными
в деятельности по реализации Программы;
фонда дотаций и резерва Программы.
154. На любом этапе реализации Программы сумма обязательств
Программы по заключенным с участниками договорам равна количеству и
стоимости квадратных метров основной ценовой категории, оформленных
не погашенными на данный момент жилищно-инвестиционными
свидетельствами.
155. Рассчитанное на данный момент времени превышение активов
Программы над суммой обязательств Программы по заключенным с
участниками договорам, а также суммой текущей задолженности перед
лицами, задействованными в деятельности по реализации Программы,
рассматривается как финансовый результат целевого размещения средств
Программы и отражается в финансовой отчетности как фонд дотаций и
резерва Программы, также исчисляемый в квадратных метрах основной
ценовой категории.
156. Отдельному отражению в активах фонд дотаций и резерва
Программы не подлежит. Средства данного фонда размещаются
ответственным исполнителем в общем порядке освоения средств
Программы.
157. В зависимости от способа формирования фонд дотаций и
резерва Программы подразделяется на две части:
нормативно формируемая часть фонда, которая образуется при
реализации жилья участникам, не относящимся к льготной категории
участников, за счет применения ценовой надбавки в составе текущей
инвестиционной стоимости квадратных метров этого жилья (моментом
отражения в отчетности очередного пополнения этой части фонда
является момент передачи жилых помещений данного объекта в
собственность участников либо сторонних покупателей);
финансовый результат фонда дотаций и резерва Программы - часть
фонда, которая отражает текущие результаты
инвестиционно-строительной и риэлтерской деятельности ответственного
исполнителя по целевому размещению поступающих в Программу средств.
158. Нормативно формируемая часть фонда дотаций и резерва
Программы используется преимущественно на ценовое дотирование жилья
для льготной категории участников.
159. Часть фонда дотаций и резерва Программы, являющаяся его
финансовым результатом (при положительном ее значении),
рассматривается как финансовый резерв Программы, используемый для
покрытия возможных сверхнормативных затрат либо структурных ценовых
смещений при строительстве объектов Программы, а также при
возникновении финансовых затруднений, связанных с несвоевременным
возвратом (невозвратом) жилищных кредитов частью инвесторов.
160. При устойчиво положительном значении финансового
результата фонда дотаций и резерва Программы он частично может
использоваться для ценового дотирования жилья либо, по согласованию
с координационным советом, для финансирования проектов
ответственного исполнителя и его соисполнителей по совершенствованию
производственной базы Программы.
161. При временно отрицательном значении финансового результата
фонда дотаций и резерва Программы дефицит, с согласия
координационного совета, может погашаться за счет нормативно
формируемой части фонда.
Глава 21. Инвестиционно-строительная ликвидность Программы
162. Под инвестиционно-строительной ликвидностью Программы
подразумевается подтверждаемая расчетами и первичными документами
возможность выполнения обязательств Программы по заключенным с
участниками договорам посредством предоставления жилья всем
участникам при ограниченном их количестве. Обоснование
инвестиционно-строительной ликвидности Программы на определенный
момент времени представляет собой основной результат оценки
финансового состояния Программы и важнейшее условие ее дальнейшей
реализации.
163. В качестве основного аргумента в обоснование
инвестиционно-строительной ликвидности принимается рассчитанное и
подтвержденное первичными документами ответственного исполнителя
положительное значение финансового результата фонда дотаций и
резерва Программы.
164. В качестве дополнительного аргумента в обоснование
инвестиционно-строительной ликвидности Программы у ответственного
исполнителя может быть востребован конкретный (то есть привязанный к
конкретным объектам строительства) бизнес-план привлечения и
размещения средств в Программе в режиме ее постепенного завершения
до выполнения обязательств перед последним участником (при этом
допускается привлечение средств прочих участников Программы, а также
привлечение заемных источников финансирования с обоснованием их
возвратности).
165. Обеспечение инвестиционно-строительной ликвидности
Программы возлагается на ее ответственного исполнителя, а также
координационный совет в той мере, в которой он участвует в
формировании и распределении фонда дотаций и резерва Программы.
166. Оценка инвестиционно-строительной ликвидности Программы
производится ответственным исполнителем ежемесячно. Результаты
оценки направляются в координационный совет путем предоставления
финансового балансового отчета Программы в утвержденной форме
(приложение 2 к настоящему Положению).
Глава 22. Финансовая ликвидность и ликвидация Программы
167. Под финансовой ликвидностью Программы подразумевается
подтверждаемая расчетами и первичными документами возможность
выполнения обязательств Программы по заключенным с участниками
договорам посредством денежного погашения жилищно-инвестиционных
свидетельств в случае остановки реализации Программы. Оценка
финансовой ликвидности Программы производится с целью обоснования
возможности полного возврата средств участникам в случае принятия
решения о ее остановке.
168. В случае остановки реализации Программы в установленном
законодательством порядке производится долевое распределение
объединенного фонда жилищных накоплений между участниками. При этом
все ранее заключенные ответственным исполнителем и не выполненные на
этот момент договоры с участниками о предоставлении жилых помещений
считаются недействующими в части предоставления жилых и нежилых
помещений и реализуются лишь в части возврата вложенных участниками
средств.
169. Долевое распределение объединенного фонда жилищных
накоплений обеспечивается путем реализации активов Программы по
свободным рыночным ценам. Порядок реализации активов устанавливается
ликвидационной комиссией, создаваемой по решению координационного
совета.
170. Право первоочередного приобретения активов предоставляется
участникам соразмерно величине доли каждого из них и длительности
нахождения их средств в Программе. Зачет средств, ранее внесенных
теми участниками, которые покупают ее активы, производится с
индексацией в общем порядке индексации стоимости накоплений
участников.
171. Вырученная от свободной реализации активов сумма после
удовлетворения требования кредиторов распределяется в следующем
порядке:
прочим участникам Программы - исходя из текущей инвестиционной
стоимости квадратного метра основной ценовой категории (денежное
погашение жилищно-инвестиционных свидетельств);
инвесторам - пропорционально зафиксированной в квадратных
метрах основной ценовой категории сумме их накоплений (остаточное
распределение активов).
172. Финансовая ликвидность Программы считается доказанной,
если реальная рыночная стоимость активов Программы, исчисленная и
подтвержденная в текущих ценах на момент оценки ликвидности,
превышает сумму обязательств Программы по заключенным договорам,
также исчисленную в соответствии с текущей инвестиционной стоимостью
квадратного метра основной ценовой категории.
173. Ответственный исполнитель:
обеспечивает необходимую эффективность размещения средств
объединенного фонда жилищных накоплений, гарантирующую финансовую
ликвидность Программы в любой момент ее реализации;
производит ежеквартальную оценку рыночной стоимости активов
Программы с привлечением независимых экспертов;
предоставляет результаты этой оценки координационному совету и
другим заинтересованным лицам.
Глава 23. Отражение активов и пассивов Программы в финансовой
отчетности
174. Экономическая эффективность использования средств,
аккумулируемых в Программу (соотношение активов и пассивов
Программы), оценивается по данным финансового балансового отчета
Программы, ежемесячно представляемого ответственным исполнителем в
установленной форме с пояснительной запиской.
175. Расчетной единицей финансового балансового отчета
Программы является квадратный метр основной ценовой категории.
176. В целях достоверного отражения активов Программы в
единицах финансового баланса ответственный исполнитель ведет
документально подтверждаемый учет всех инвестиционно-строительных
платежей в квадратных метрах основной ценовой категории.
177. Собственные средства ответственного исполнителя (в том
числе организационно-финансовые затраты) в финансовом балансовом
отчете Программы не отражаются.
Глава 24. Контроль за финансово-хозяйственной
деятельностью ответственного исполнителя по
реализации программы
178. Права и обязанности осуществления текущего и
периодического контроля за финансово-хозяйственной деятельностью
ответственного исполнителя по реализации Программы закрепляются за
координационным советом.
179. В порядке реализации этих прав и обязанностей
координационный совет:
требует от ответственного исполнителя ежемесячного
представления развернутых отчетов о текущем состоянии Программы по
утвержденной форме;
ежеквартально проводит плановые заседания с обязательным
заслушиванием информации ответственного исполнителя о состоянии дел;
создает при координационном совете постоянно действующую
конрольно-ревизионную группу из членов этого совета;
ежегодно обеспечивает проведение аудиторской проверки
финансово-хозяйственной деятельности ответственного исполнителя,
определяя проверяющие организации и рассматривая результаты
проверок;
организовывает при необходимости внеочередные аудиторские или
ведомственные проверки хода реализации Программы.
180. Предметом контроля со стороны координационного совета и
названных им проверяющих организаций являются:
обязательства Программы, по которым наступил срок исполнения;
возможность выполнения этих обязательств в будущем (ликвидность
Программы).
181. Обеспечивая возможность проверки степени выполнения
обязательств Программы по заключенным с участниками договорам,
ответственный исполнитель предоставляет проверяющим:
личные дела участников, срок исполнения обязательств перед
которыми уже наступил;
обоснования текущей инвестиционной стоимости квадратного метра
жилья, реализуемого этим участникам;
подтверждение расчетов по суммам, возвращаемым участникам в
порядке денежного погашения жилищно-инвестиционных свидетельств, и
документы, подтверждающие своевременность осуществления этих
платежей;
расчеты и документы, подтверждающие соблюдение установленного
нормативными документами Программы первоочередного порядка
распределения квартир из объединенного жилищного фонда Программы.
182. При обнаружении существенных нарушений в сроках и порядке
выполнения обязательств Программы по заключенным с участниками
договорам, не согласованных с участниками, в отношении которых были
допущены эти нарушения, координационный совет:
обязывает ответственного исполнителя выполнить эти
обязательства с выплатой неустоек в размере, предусмотренном
договорами, за счет собственных средств;
рассматривает вопрос о замене ответственного исполнителя (при
обнаружении систематических нарушений в выполнении обязательств
Программы по заключенным с участниками договорам).
183. Обеспечивая возможность проверки ликвидности Программы,
ответственный исполнитель предоставляет проверяющим:
первичные документы, подтверждающие целевое использование
накоплений участников;
расчеты, выполненные в квадратных метрах основной ценовой
категории, и первичные документы, доказывающие воспроизводство
временно свободных средств Программы при реализации объектов, в
строительство или приобретение которых эти средства размещались с
целью их защиты от инфляции;
сведения о накопительных платежах участников, подтверждающие
истинность отчетных данных ответственного исполнителя о сумме
обязательств Программы по заключенным с участниками договорам.
184. Отсутствие инвестиционно-строительной ликвидности
Программы в каком-либо месяце является предметом обязательного
рассмотрения координационным советом с выявлением причин и путей
устранения финансового дефицита в Программе.
185. Отсутствие подтверждения финансовой ликвидности Программы
в каком-либо квартале, при наличии инвестиционно-строительной
ликвидности, должно быть рассмотрено координационным советом с
выработкой решений о повышении стоимости активов Программы.
186. В случае возникновения разногласий между проверяющей
организацией и ответственным исполнителем по вопросам полноты и
доказательности материалов, представленных в ходе проверки,
разрешение этих разногласий остается за координационным советом,
инициировавшим проверку.
187. Контроль финансово-хозяйственной деятельности
ответственного исполнителя Программы, осуществляемой им в качестве
юридического лица, производится в установленном законодательством
порядке.
Приложение 1
к положению "О порядке
осуществления инвестиционной
деятельности в
инвестиционно-строительной
программе
"Рациональный дом"
20.03.2000 N 3
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
об участии инвестора в инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом" и доверительном управлении имуществом
(инвестиционный договор)
г.Минск "___" ______________ ____ г.
Открытое акционерное общество "Рациональный дом", далее
именуемое Ответственный исполнитель, в лице
_____________________________________ действующего на основании
______________________________________________ с одной стороны, и
_______________________________________ проживающий(ая) по адресу
________________________________________________________ (документ,
удостоверяющий личность ____________________________________ выдан
_______________________________), далее именуемый(ая) Инвестор, с
другой стороны, а вместе именуемые стороны, заключили настоящий
договор о нижеследующем.
1. Общие положения
1.1. Договор регулирует взаимоотношения сторон по:
доверительному управлению имуществом, приобретенным или
созданным на вносимые Инвестором в инвестиционно-строительную
программу "Рациональный дом" (далее - Программа) средства, либо
имуществом, непосредственно вносимым в Программу;
условиям предоставления Инвестору жилого помещения;
возможному возврату денежных средств Инвестору.
1.2. Инвестор по мере внесения средств в Программу участвует в
формировании объединенного фонда жилищных накоплений Программы,
который является собственностью участников Программы.
1.3. Предметом настоящего договора является невыделяемая доля
Инвестора в имуществе, стоимость которой ежемесячно определяется
Ответственным исполнителем посредством индексации платежей,
произведенных Инвестором за время участия в Программе.
1.4. Срок доверительного управления имуществом соответствует
сроку участия Инвестора в Программе.
1.5. Ответственный исполнитель за вознаграждение осуществляет
целевое доверительное управление переданным имуществом в интересах
Инвестора (либо в интересах выгодоприобретателя
______________________________________________).
1.6. Передавая имущество в доверительное управление, Инвестор
передает Ответственному исполнителю право осуществлять любые
юридические и фактические действия в отношении этого имущества
(включая объединение его в общий доверительный фонд - объединенный
фонд жилищных накоплений Программы - и реализацию на условиях
Программы) без получения дополнительного согласия Инвестора, а также
регистрировать эти действия и само имущество в случаях,
предусмотренных законодательством.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Инвестор имеет право:
2.1.1. осуществлять накопления в Программе в приемлемом для
него режиме с гарантией защиты этих средств от инфляции;
2.1.2. по окончании накопительного этапа выбрать в одном из
домов-новостроек Программы квартиру, на получение которой Инвестор
может претендовать, исходя из объема и режима его предварительных
накоплений, и зафиксировать этот выбор в дополнительном кредитном
соглашении с Ответственным исполнителем (квартира выбирается из
числа специально зарезервированных для этого и еще не распределенных
между Инвесторами, которые ранее выполнили условия накопительного
этапа участия в Программе);
2.1.3. по истечении шести месяцев получить обусловленное жилое
помещение на условиях жилищного кредита;
2.1.4. требовать передачи документов, необходимых для
оформления в собственность Инвестора предоставленного жилого
помещения, после окончания расчетов по жилищному кредиту либо в
порядке, предусмотренном подпунктом 3.6.2 настоящего договора;
2.1.5. по согласованию с Ответственным исполнителем перейти в
нестандартный режим участия в Программе, предусмотренный ее
условиями, заключив при этом соответствующее соглашение;
2.1.6. отказаться от дальнейшего участия в Программе путем
расторжения настоящего договора и изъятия переданного в
доверительное управление имущества в порядке, предусмотренном
подпунктами 3.6.1, 3.6.2 настоящего договора;
2.1.7. передать по согласованию с Ответственным исполнителем в
доверительное управление последнего недвижимое имущество,
принадлежащее Инвестору на правах собственности, в порядке расчета
за приобретаемую в Программе квартиру (внутрисистемный обмен);
2.1.8. получать от Ответственного исполнителя информацию о
количестве заключенных в Программе договоров; о количестве
привлеченных средств и направлениях их использования; о текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории и ее обосновании; о состоянии дел на стройплощадках; об
изменениях в законодательстве и в нормативных документах Программы,
имеющих отношение к Инвестору;
2.1.9. находясь на учете нуждающихся в улучшении жилищных
условий или в случае постановки на этот учет, использовать
соответствующие льготы (предусмотренные законодательством и
Программой), предоставив соответствующие документы.
2.2. Инвестор обязан:
2.2.1. исполнять условия настоящего договора, дополнительных
соглашений к нему, нормативных документов Программы и требования
законодательства;
2.2.2. сообщать Ответственному исполнителю об изменениях своего
местожительства, паспортных данных, данных, касающихся нахождения на
учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, если, участвуя в
Программе, он претендует на соответствующие льготы;
2.2.3. для получения жилищного кредита на условиях Программы
представить по требованию Ответственного исполнителя информацию,
подтверждающую возможность Инвестора соблюдать согласованный
сторонами график расчетов по кредиту;
2.2.4. в порядке досрочного расторжения дополнительного
кредитного соглашения к настоящему договору о предоставлении
жилищного кредита освободить занимаемое жилое помещение на условиях,
предусмотренных этим соглашением и нормативными документами
Программы.
2.3. Ответственный исполнитель имеет право:
2.3.1. действуя в интересах и по поручению инвесторов
Программы, в целях выполнения ее задач:
самостоятельно определять конкретные направления использования
объединенного фонда жилищных накоплений Программы по его целевому
назначению;
применять по отношению к Инвесторам, не выполняющим условия
заключенных с ними договоров, предусмотренные Программой меры
ответственности;
2.3.2. получать вознаграждение за осуществление действий по
реализации настоящего договора, размер которого определяется
органами управления Программой и фиксируется в генеральном договоре
о реализации Программы в виде норматива отчислений на
организационно-финансовые затраты.
2.4. Ответственный исполнитель обязан:
2.4.1. обеспечивать своими действиями реализацию прав
Инвестора, перечисленных в подпункте 2.1 настоящего договора;
2.4.2. выдавать Инвестору жилищно-инвестиционные свидетельства
в течение месяца после зачисления средств на трастовый накопительный
счет "Жилье". При этом объем возникшего права требования Инвестора к
Ответственному исполнителю выражается в квадратных метрах основной
ценовой категории в соответствии с ценой указанного метра,
действовавшей на момент зачисления средств на указанный счет.
3. Действие, изменение, дополнение и прекращение договора
3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания
сторонами, при условии внесения Инвестором первого накопительного
платежа в Программу в течение месяца после заключения настоящего
договора.
3.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является положение
"О порядке осуществления инвестиционной деятельности в
инвестиционно-строительной программе "Рациональный дом",
утвержденное постановлением Министерства архитектуры и строительства
Республики Беларусь от 20 марта 2000 г. N 3.
Изменения и дополнения, вносимые в указанное постановление в
установленном порядке, доводятся до сведения Инвестора не позднее 30
дней с момента их принятия. Соблюдение этих изменений и дополнений
становится обязательным для сторон.
3.3. Стороны руководствуются также актами законодательства
Республики Беларусь, имеющими отношение к предмету настоящего
договора.
3.4. Сторонами могут быть заключены дополнительные соглашения к
настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью.
Дополнительные соглашения могут изменять, дополнять, а также
приостанавливать действие всего или отдельных пунктов настоящего
договора, ранее заключенных дополнительных соглашений.
Дополнительное соглашение, которое приостанавливает действие всего
договора (или дополнительного соглашения) или отдельных его пунктов,
должно содержать указание на то, при каких условиях их действие
возобновляется.
3.5. Действие договора прекращается в следующих случаях:
3.5.1. при полном выполнении Инвестором условий его участия в
Программе;
3.5.2. при отказе Инвестора от дальнейшего участия в Программе,
выраженного в письменной форме, без объяснения причин;
3.5.3. при невозможности для Ответственного исполнителя лично
осуществлять доверительное управление имуществом (в случаях,
предусмотренных законодательством);
3.5.4. признания Инвестора экономически несостоятельным.
3.6. Прекращение действия настоящего договора сопровождается:
3.6.1. возвратом средств, внесенных Инвестором, на условиях
Программы;
3.6.2. передачей Инвестору в собственность части имущества,
находящегося в собственности инвесторов Программы, если эта часть
может быть выделена в виде обусловленного сторонами отдельного,
полностью оплаченного Инвестором жилого помещения (в этом случае
возврат средств, внесенных Инвестором, не производится).
3.7. Прекращение действия настоящего договора влечет
прекращение и всех заключенных в его развитие дополнительных
соглашений. Прекращение действия одного (нескольких) дополнительных
соглашений не влечет прекращение настоящего договора, если сторонами
или нормативными документами Программы не установлено иное.
4. Ответственность сторон
Инвестор и Ответственный исполнитель несут ответственность по
взятым обязательствам в пределах настоящего договора, заключенных
дополнительных соглашений и действующего законодательства.
5. Заключительные положения
5.1. Споры между сторонами, возникающие при выполнении
настоящего договора и дополнительных соглашений к нему, заключенных
в рамках Программы, решаются по возможности путем двусторонних
переговоров.
5.2. При недостижении согласия между сторонами договора споры
разрешаются с участием координационного совета Программы.
5.3. При несогласии с решением координационного совета
Программы споры между сторонами разрешаются в судебном порядке.
5.4. Ответственный исполнитель имеет право предоставлять другим
лицам информацию об Инвесторе только в случаях, предусмотренных
законодательством.
5.5. Настоящий договор составлен после ознакомления Инвестора с
нормативными документами Программы, достаточного для принятия им
обоснованных решений.
5.6. Настоящий договор составлен в ____ (________) экземплярах:
один - Инвестору ______________________________________________
второй - ответственному исполнителю ___________________________
третий - выгодоприобретателю __________________________________
6. Юридические, платежные реквизиты и подписи сторон:
Ответственный исполнитель: Инвестор:
Открытое акционерное общество _______________________________
"Рациональный дом" _______________________________
Адрес: 220029, г.Минск, Адрес: ________________________
ул.Чичерина, 21, _______________________________
р/с 3012000004146 _______________________________
в АСБ "Беларусбанк", код 795. _______________________________
Приложение 2
к положению "О порядке
осуществления инвестиционной
деятельности в
инвестиционно-строительной
программе
"Рациональный дом"
20.03.2000 N 3
Балансовый отчет Программы (финансовый)
--------------------T---------T---T------------------T---------T---
¦Сумма, ¦ % ¦ ¦Сумма, ¦ %
Активы ¦кв.м ¦ ¦ Пассивы ¦кв.м ¦
¦основной ¦ ¦ ¦основной ¦
¦ценовой ¦ ¦ ¦ценовой ¦
¦категории¦ ¦ ¦категории¦
--------------------+---------+---+------------------+---------+---
Деньги участников Целевые
Программы на строительные
трастовых сбережения
накопительных участников:
счетах "Жилье" и на
специальных счетах
ответственного
исполнителя ...
Объединенный
жилищный фонд
Программы:
Квартиры, не Обязательства
заселенные Программы по
участниками и не заключенным с
проданные: ... участниками
договорам ...
квартиры,
заселенные
инвесторами
(находящимися на
кредитном этапе) 0
нежилые помещения Фонд дотаций и
Программы 0 резерва
Программы:
Капитальные нормативно
вложения в распределяемая
строительство жилых часть фонда
домов: дотаций и
резерва
Программы ...
капитальные финансовый
вложения в результат фонда
строительство дотаций и
жилых домов на резерва
правах заказчика ... Программы ...
капитальные
вложения в долевое
строительство
жилых домов ...
Авансы поставщикам Задолженность
и подрядчикам ... лицам,
задействованным в
реализации
Программы ...
Предварительные
инженерные
отчисления и
капитальные
вложения по
объектам,
находящимся в
подготовительной
стадии ...
Строительные
материалы,
приобретенные
Ответственным
исполнителем ...
ВСЕГО 100 ВСЕГО 100
__________________________________________________________
<<< Главная
страница | < Жилищное законодательство
|
