по состоянию на 25 января 2005 года

<<< Главная страница | < Назад

Бухгалтер обязан определить реальную стоимость имущества

 

Николай Трифонов,

председатель Совета объединений оценщиков СНГ,
президент Белорусского общества оценщиков, тел. 289-31-73, 220-84-73

 

Независимая оценка стоимости всех видов имущества (недвижимости, включая землю, здания и сооружения, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, предприятий в целом и др.), а также прав собственности, обязательств, ущерба и услуг, как один из важных инструментов обслуживания рыночных отношений, проходит в нашей республике свое становление. Статья отвечает на вопросы, связанные с использованием оценочной деятельности в повседневной работе субъектов хозяйствования.

Введение в оценку

Оценка стоимости является одним из основных элементов формирования цивилизованных рыночных отношений. Казалось бы, вопрос определения цены того или иного объекта сам по себе несколько надуман: ведь цену определяет рынок, то есть договоренность между покупателем и продавцом. Но это простое толкование не совсем верно. Ведь и тот и другой в силу разных причин могут не принять во внимание какие-то особенности рынка, что и повлияет на договорную цену. Возможны и другие ситуации. И чем более развит рынок, тем острее возникает потребность в независимой оценке, в работе оценщика-профессионала, результаты деятельности которого не зависят ни от покупателя, ни от продавца, ни от возможного посредника, каждый из которых в определенной степени заинтересован в сделке. В то же время существуют ситуации, когда сделка не осуществляется, но оценить объект необходимо: для нужд кредитования под залог, страхования, налогообложения, при разрешении имущественных споров, для реализации инвестиционных проектов. Последний случай предполагает расчет стоимости проекта.

Можно сказать, что нельзя принимать грамотные управленческие решения в отношении какого-либо имущества, если не знаешь его стоимость. В развитие этой мысли полагают, что целью управления имуществом (предприятием, объектом недвижимости или др.) является увеличение его стоимости. В соответствии с таким представлением необходимо постоянное отслеживание текущей стоимости имущества.

Подходы к определению стоимости

Потребность в оценке стоимости в обществе возникла давно, и к настоящему моменту выработались различные подходы к определению стоимости имущества. В первую очередь это метод, основанный на затратном подходе. Долгое время это был единственный официальный метод в нашем государстве. Логика этого подхода совершенно естественна: любой объект должен быть построен из каких-то материалов, и каждый кирпичик, который вкладывается в это здание, каждый час затраченного рабочего времени имеет определенную стоимость. Используя данные о материальных и трудовых затратах, вложенных в создание объекта, можно сделать вывод о его стоимости. Срок службы учитывается износом. Не вдаваясь в подробности, следует отметить, что внутри этого, как и любого другого подхода к оценке, существует много вариантов нормативных методик. При этом эволюция стоимости во времени может отражаться, например, индексами, рассчитываемыми Министерством статистики и анализа на основании усредненных сведений по группам объектов.

Затратный подход хорош уже тем, что он, в принципе, существует и дает какие-то отправные точки. В то же время такой подход обладает широко известными недостатками. Они видны сразу, недаром все, что в экономике называется затратным (не обязательно в смысле оценки), в настоящее время вызывает к себе сдержанное отношение. Классический пример: можно пробурить скважину до центра Земли, залить ее бетоном, подсчитать затраты, сделать вывод о стоимости, – но кто купит этот объект по такой цене? Как ни парадоксально, этот пример не далек от реальности. На первом республиканском аукционе по продаже республиканской собственности (1996 г.) продавался объект, представляющий собой земельный участок со сваями под будущий фундамент. Стоимость объекта, достаточно большая, определялась по затратам на сваи, в то же время стоимость земли не учитывалась. Хотя первое, что должен был сделать новый хозяин, меняющий проект использования участка, – это вырвать сваи.

В связи с указанными недостатками затратного метода во всем мире выработались другие подходы к оценке. Доходный подход – это определение стоимости объекта на основании того дохода, который объект может приносить. Существуют разные варианты этого подхода, такие, как прямая капитализация (статический метод) или дисконтирование доходов (динамический метод), но все они основываются на расчете дохода, который может дать объект. Например, если это складское помещение, то его можно сдать в аренду и каждый месяц получать определенную выручку, которая может служить мерилом стоимости объекта. При этом необходимо очистить доход от понесенных так называемых операционных расходов (коммунальные услуги, охрана и т.д.), а также учесть возможные риски: арендатор может досрочно прервать договор, возможны иные причины недополучения дохода. Получив доход, нужно правильно им распорядиться: следует учесть, что арендную плату можно поместить в банк и получать на нее проценты. Таким образом, процедура подсчета стоимости доходным подходом может быть достаточно изощренной.

Третий, сравнительный подход определяет так называемую сравнительную стоимость объекта. В простейшем случае он применяется в виде метода сопоставимых продаж. Предполагается, что существует объект, подобный тому, который необходимо оценить (не отличающийся по параметрам, а в случае недвижимости – находящийся в том же месте, например, две одинаковых квартиры в одном доме). Тогда зная, как была недавно продана одна квартира, можно говорить о стоимости другой.

Естественно, что даже сравниваемые объекты чем-то отличаются, поэтому с помощью статистики или эмпирическим путем этот подход модифицируют, говоря, что те или иные факторы, изменяющие стоимость, вносят в нее фиксированную либо процентную долю. Например, наличие или отсутствие телефона не может влиять на стоимость квартиры на величину, большую, чем оплата услуг за его установку. Аналогично можно учесть географическое положение объекта недвижимости и другие параметры. Можно производить сравнение одновременно по нескольким параметрам (это особенно актуально для технологического оборудования). Для того чтобы этот подход был квалифицированным, необходимо набрать большое число статистических данных (говоря языком математики – иметь достоверную выборку), то есть должен быть развитый рынок. При наличии достаточной статистики используется корреляционно-регрессионный анализ.

Таким образом, в мире существуют три общих подхода к оценке, каждый из которых имеет множество модификаций. Более того, наука оценки не стоит на месте, а развивается. В силу того что объекты оценки, как правило, не стандартизированы, существует общепринятое мнение, что оценка не только и не столько наука, сколько искусство. Оценщик должен применить все свои знания и различные подходы и сделать заключение о стоимости именно данного индивидуального объекта.

Виды оценочной деятельности и нормативная база

В республике существует правовая база для независимой оценочной деятельности. В законе о бухгалтерском учете и отчетности, в том числе и в его новой редакции, вступившей в действие с 1 января 2002 года, отмечено, что определение стоимости активов может производиться независимыми экспертами-оценщиками. Правительство, издавая свои постановления о переоценке основных фондов, незавершенного строительства и неустановленного оборудования, указывает, что производить ее можно, не только применяя индексы Министерства статистики и анализа, но и с привлечением оценщиков. Этим, в частности, в законодательстве отмечено несовершенство затратного подхода к оценке и предусмотрена возможность работы независимых оценщиков.

И такая работа активно ведется. О ежегодной переоценке мы подробно писали в конце прошлого года (см. № 24), поэтому на этот раз рассмотрим иные аспекты оценочной деятельности. Потребность в независимой оценке особенно велика у того, кто уже вошел в рынок. В настоящее время она в первую очередь необходима для нужд кредитования под залог, так как банки не могут принимать в расчет цифры, не соответствующие рыночной стоимости. Следующий крупный сегмент – оценка промышленных объектов как имущественных комплексов, далее – оценка квартир (в том числе и для купли-продажи), оценка с целью внесения неденежных вкладов в уставные фонды вновь создающихся и перерегистрируемых обществ, оценка ущерба от дорожно-транспортных происшествий, наконец, оценка уставных фондов, оценка для нужд слияния и разделения и др. Улучшение законодательства последних лет резко активизировало оценку нематериальных активов.

Оценка стоимости объектов и прав собственности возникла как отрасль по мере развития рыночных отношений в государстве. Обнаружилась необходимость создания института независимой оценки. В ряду экономических профессий, обслуживающих рынки, появилась профессия независимого оценщика-эксперта. С развитием экономики в Республике Беларусь появилась потребность в определении стоимости имущества на уровне, соответствующем потребностям рынка. Особенно актуальной эта потребность стала при управлении предприятием в рыночной среде, где неправильно определенная стоимость ведет к убытку или неполученной выгоде. Следует отметить, что высказанный тезис относится к любому виду имущества: недвижимости, понимаемой как земля со зданиями и сооружениями, движимому имуществу, включающему в себя машины и оборудование, в том числе транспортные средства, интеллектуальной собственности и такому специфическому имуществу, как производственный комплекс или фирма в целом. Есть в стране и потребность в оценке стоимости различных прав (например, права аренды), обязательств (например, дебиторской задолженности), ущерба (обычно материального), а также стоимости различных услуг.

Для субъекта хозяйствования проблемы надлежащей оценки начинаются в процессе его создания с формирования уставного фонда путем внесения неденежных вкладов, а значит, и их оценки. В процессе функционирования возникают потребности в оценке для купли-продажи. В настоящее часто время производится оценка для нужд кредитования под залог. Это и понятно, поскольку для развития необходимы заемные средства. Следующий по величине крупный сегмент формирующегося рынка оценочных услуг – переоценка в рамках ежегодной кампании по постановлению правительства. Наконец, для правильного развития субъекта хозяйствования необходим бизнес-план, существенным элементом которого является адекватная оценка имущества предприятия и его будущих доходов.

Некоторые виды оценочной деятельности регулируются государством. Экспертизу оценки имущества, вносимого в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица, можно производить лишь обладая специальным разрешением (лицензией) на это, выдаваемым Министерством экономики. Специальным образом регламентируется оценка для этих нужд объектов государственной собственности. Лицензируется также деятельность по оценке стоимости транспортных средств автомобильного и водного транспорта (Министерство транспорта и коммуникаций), интеллектуальной собственности в составе нематериальных активов (Национальный центр интеллектуальной собственности), драгоценных металлов и драгоценных камней, жемчуга, янтаря (Государственная инспекция пробирного надзора Министерства финансов). В остальных случаях государственное регулирование оценочной деятельности не предусмотрено. Это и естественно. Во всем мире основное регулирование профессиональной оценочной деятельности происходит не на государственном уровне, а на уровне профессиональных общественных объединений, каковым в Республике Беларусь является Белорусское общество оценщиков. В нашем государстве также существует мнение, что существующие лицензии на деятельность, связанную с оценкой, должны быть отменены в ближайшее время достаточно устойчиво.

Большое внимание уделяется выработке внутрипрофессиональных стандартов оценки. Как правило, эти стандарты разрабатываются на основе Международных стандартов оценки и Европейских стандартов оценки. В нашей стране в 1999 г. был принят стандарт «Оценка объектов интеллектуальной собственности».

Саморегулируемость оценочной деятельности

Оценочная деятельность в нашей стране регулируется общественным объединением «Белорусское общество оценщиков» (БОО) – республиканской организацией, объединяющей профессионалов этой сферы. БОО зарегистрировано Министерством юстиции Республики Беларусь 3 июня 1996 г. и прошло перерегистрацию в 1999 г. (свидетельство № 00743). Его членами являются оценщики из разных областей деятельности: недвижимости, оборудования, транспортных средств, предприятий как производственных комплексов и т.д. В последнее время к ним присоединились и оценщики интеллектуальной собственности.

В настоящее время общество насчитывает около 100 членов, причем география распределяется следующим образом: из Минска – 25%, из Гомельской обл. – 20%, из Брестской, Витебской и Минской обл. – примерно по 15%, из Гродненской обл. – 5%, несколько человек из Могилевской обл. и из России (из них два почетных члена). Со времени своего основания БОО ведет работу по формированию института независимой оценки стоимости различных видов имущества в нашей стране. Для этого с 1996 г. вместе с Белорусским государственным экономическим университетом и Белорусской ассоциацией бухгалтеров издается ежемесячный научно-методический журнал «Бухгалтерский учет и анализ», в котором имеются раздел «Оценка имущества (активов) субъектов хозяйствования». С 1997 г. каждые две недели под эгидой БОО проводится республиканский научно-практический семинар «Экономика недвижимости и оценка собственности». На II съезде БОО осенью 1998 г. был избран состав Суда чести, который должен разрешать возможные спорные ситуации, связанные с оценкой.

Итогом работы на этапе становления стало принятие Беларуси в лице Белорусского общества оценщиков членом Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGoVA. В результате в настоящее время европейские фирмы признают, что оценки, выполняемые белорусскими специалистами, соответствуют международному уровню. БОО участвовало в разработке Европейских стандартов оценки собственности (1994 г.) и Европейских стандартов оценки (2000 г.). Оно ведет большую работу по адаптации  к белорусским условиям принятых в мировой практике подходов к оценке.

В прошлом году был образован Совет объединений оценщиков СНГ, в который вошли национальные профессиональные организации Азербайджана, Беларуси, Казахстана, Кыргызстана, Молдовы, России, Украины, позднее выразили желание присоединиться организации Армении и Узбекистана. Принято решение провести Конгресс оценщиков СНГ в мае 2002 года в Минске.

Связь понятий оценщика и эксперта

Вспомним основную терминологию. Оценщик, также как и аудитор или бухгалтер, имеет дело со стоимостной стороной собственности, но, в отличие от последних, должен рассмотреть собственность и в натуральной форме, то есть по существу. При этом бухгалтер является внутренним специалистом для субъекта хозяйствования, аудитор и оценщик – внешними, сторонними специалистами, которые и называются экспертами.

В большинстве стран мира профессия оценщика уже прочно вошла в рыночную практику и находится в периоде зрелости. При этом мировое сообщество оценщиков все больше рассматривает независимого оценщика как одну из разновидностей эксперта. В связи с этим встает вопрос определения этого понятия в наших условиях хозяйствования. На основе современной международной практики было предложено следующее определение данного понятия: «эксперт – это специалист, решающий какие-либо вопросы за плату и соблюдающий этические нормы своей профессии».

В этом определении выделяются три составляющие.

Во-первых, эксперт должен быть специалистом-профессионалом в какой-либо из областей, то есть обладать специальными знаниями.

Во-вторых, эксперт должен быть внешним для заказчика исполнителем экспертизы, проводимой за плату.

В-третьих, эксперт должен работать в рамках этических норм, сложившихся в обществе для данной профессии. Такого рода нормы, или кодексы профессиональной чести, давно стали неотъемлемой частью многих профессиональных сообществ. Наиболее старым, возможно, является так называемая «Клятва Гиппократа» у врачей.

В свидетельстве экспертного заключения, выдаваемого специалистами Белорусского общества оценщиков, в обязательном порядке присутствуют подобные положения. В частности, утверждается, что:

·данные в экспертном заключении корректны и соответствуют действительности;

·проведенный анализ, выраженные мнения и сделанные выводы справедливы исключительно в рамках основных положений и ограничивающих условий данного экспертного заключения и представляют личные и непредвзятый анализ, мнения и выводы экспертов;

·оплата за экспертизу никоим образом не связана с установлением заранее обусловленной стоимости объекта либо тенденцией в определении стоимости по желанию заказчика;

·задание на оценку не содержало требования определения минимальной, максимальной либо заранее фиксированной стоимости;

·рассчитанная стоимость рассматривается как действительная на дату вступления экспертного заключения в силу.

Разумеется, это определение эксперта в полной мере относится и к профессии аудитора, и ко многим другим профессиям, при этом этические нормы, писанные или неписанные, в каждой профессии свои. Можно надеяться, что осознание профессионалами себя как экспертов в смысле приведенного выше определения будет способствовать повышению общественной значимости соответствующих профессий и становлению рыночной инфраструктуры в целом.

<<< Главная страница | < Назад

pravo.kulichki.ru ::: pravo.kulichki.com ::: pravo.kulichki.net

2004-2015 Республика Беларусь