по состоянию на 25 января 2005 года

<<< Главная страница | < Назад

 

Комментарий составителей: часть 1 ст. 223 ГК РБ самовольной постройкой (самовольным строительством) называет строительство, а так же пристройки, надстройки, перестройки дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а так же без получения на это необходимых разрешений. Часть 3 названной статьи допускает признание в судебном порядке права собственности за лицом, осуществившим такую постройку, лишь в случае предоставления в установленном порядке не принадлежавшего ему ранее земельного участка под возведенную постройку

 

О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

 

Договор аренды считается заключенным, когда сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Право собственности возникает путем изготовления или приобретения имущества способами, не противоречащими законодательству РБ.

Участие в строительстве посторонних для застройщика лиц не является основанием для признания за ними права собственности на возведенные строения или на их часть.

Надзорная коллегия ВХС РБ, рассмотрев заявление истца о пересмотре судебных постановлений хозяйственного суда Минской области по делу в части разрешения встречного иска установила:

Хозяйственный суд Минской области рассмотрел спор по иску ГСК № 12 к ООО "Д" о расторжении договоров аренды от 12.03.1993г. и от 15.05.1995г., предметом которых должны были стать после окончания строительства надстроенные над гаражными боксами помещения СТО и магазина в массиве гаражей в г. Минске, о взыскании 17.000.000 руб. задолженности по арендной плате, по встречному иску ООО "Д" к ГСК № 12 - о признании права собственности на вышеуказанные надстроенные помещения.

Решением суда от 26.10.1998г. оба договора аренды расторгнуты, во взыскании с ООО "Д'' 17.000.000 руб. долга по арендной плате отказано, встречный иск удовлетворен - за ООО "Д" признано право собственности на спорные нежилые надстроенные помещения общей площадью 60 и 70 кв. м.

Постановлением председателя хозяйственного суда Минской области от 10.02.1999г. решение суда изменено - надзорная инстанция с учетом требований статьи 76 ХПК РБ признала оба договора недействительными с момента заключения по признаку мнимой сделки (ч.1 ст.58 ГК РБ). В остальной части решение по существу оставлено без изменения.

ГСК № 12 просит отменить состоявшиеся судебные постановления по делу в части признания за ООО "Д" права собственности на спорные помещения на том основании, что между сторонами отсутствовала договоренность о создании общей собственности на надстройки, ответчиком не представлены доказательства, бесспорно свидетельствующие о возникновении у него права собственности на объект недвижимости.

Исследовав материалы дела, надзорная коллегия установила.

Общее собрание членов ГСК № 12 решило осуществить возведение надстроек над гаражными боксами для последующей сдачи их в арендное пользование. Данное обстоятельство подтверждается протоколом от 25.03.1993г. Тем самым высший орган управления ГСК № 12 одобрил действие председателя правления ГСК по подписанию от имени кооператива договора от 12.03.1993г. с ООО "Д" о сдаче последнему в аренду помещений магазина и СТО после их возведения над гаражными боксами. Подтверждением намерений сторон создать арендные правоотношения является идентичный первоначальному договор аренды, датированным 15.05.1995г. со сроком действия до 2010 года, а также переписка истца с ответчиком на протяжении периода времени с 1994 по 1997 год.

Данные обстоятельства, а также отсутствие у суда надзорной инстанции процессуальных полномочий на применение при пересмотре решения в порядке надзора статьи 76 ХПК РБ, являющейся процессуальным инструментом сугубо суда первой инстанции, свидетельствуют о неправомерности вывода о мнимом характере правоотношений ГСК № 12 и ООО "Д", изложенного в надзорном постановлении от 10.02.1999. Цель, которую преследовали обе стороны, не была для них юридически безразличной и не являлась противозаконной. Вместе с тем надлежащего оформления арендных правоотношений стороны не добились.

В соответствии со статьей 17 Закона "О кооперации" и статьей 70 Закона "О предприятиях в Республике Беларусь" кооперативы и предприятия свободны в выборе предмета договора, на основе которого строят свои отношения с другими лицами, свободны в выборе иных условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих действующему законодательству.

Согласно статье 7 Закона "Об аренде" основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.

Согласно статье 158 ГК РБ договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Таковыми для договора аренды являются те условия, которые закреплены в статье 8 Закона "Об аренде" - это, в частности - состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи, обязанность арендодателя представить арендатору имеющееся в наличии имущество в состоянии, соответствующем условиям договора.

Решение суда первой инстанции о расторжении договоров аренды от 12.03.1993г. от 15.05.1995г. не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Существо названных договоров показывает, что стороны не достигли соглашения по всем существенным их пунктам - состав имущества определен "ориентировочно" ввиду отсутствия его как в 1993 году, так и в 1995 году в наличии (возведение надстроек над гаражными боксами не завершено); стоимость имущества сторонами не определена.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что при разрешении первоначального иска суд не воспользовался своим правом на изменение предмета иска и не счел оба договора аренды незаключенными, хотя такое действие полностью бы отвечало требованиям статьи 158 ГК РБ.

Таким образом, решение от 26.10.1998г. и постановление суда от 10.02.1999г. в части определения судьбы двух договоров аренды от 12.03.1993г. и от 15.05.1995г. следует отменить, приняв новое решение руководствуясь статьями 92, 22 ХПК РБ - признать договоры аренды от 12.03.1993г. и от 15.05.1995г. незаключенными ввиду недостижения сторонами соглашения по всем существенным их условиям.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требования о взыскании 17.000.000 руб. долга по арендной плате является правомерным, так как обязательство по арендным платежам не могло возникнуть из незаключенного договора.

С решением суда в части удовлетворения встречного иска ООО "Д" нельзя согласиться, поскольку у суда отсутствовали основания признавать за ответчиком право собственности на незавершенные строительством помещения подстроек над гаражными боксами.

В соответствии со статьей 4 Закона "О собственности", право собственности возникает путем изготовления или  приобретения имущества способами, не противоречащими законам РБ.

Земельный участок для строительства гаражей отведен ГСК № 12, поэтому лишь кооператив может признаваться застройщиком. Наличие в материалах дела договора № 2/11-94 от 29.11.1994г. о подряде на капитальный ремонт зданий в гаражном массиве в г. Минске, по условиям которого подрядчиком выступает ООО "Д", не подтверждает наличие у данного лица статуса застройщика. У ООО "Д" отсутствуют иные документы, свидетельствующие о получении ответчиком соответствующих разрешений Мингорисполкома и Главного архитектурно-планировочного управления Мингорисполкома на производство строительных работ, наличие которых было необходимо согласно решениям Мингорисполкома № 217 от 04.07.1974г. и № 341 от 23.05.1996г., которыми утверждались Правила застройки г.Минска.

Ответчиком суду не было представлено доказательств наличия договоренности с ГСК № 12 о создании общей долевой собственности на возводимые надстройки.

Имеющееся в материалах дела на имя заместителя главы Администрации Фрунзенского района г. Минска письмо председателя правления ГСК № 12 о согласовании привлечения финансовых средств ООО "Д" для возведения надстроек с целью их последующего использования ООО "Д" на правах собственника не может быть расценено как намерение кооператива передать после окончания строительства спорные надстройки в собственность ответчика, поскольку правомочия председателя правления ГСК № 12 на осуществление подобных действий по отчуждению недвижимого имущества не подтверждены решением общего собрания членов ГСК № 12.

Обоснование судом своего решения по встречному иску нормой статьи 131 ГК РБ не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Статья 131 ГК РБ регламентирует правомочие собственника по истребованию принадлежащего ему имущества из чужого незаконного владения. Ответчик же до момента предъявления встречного иска не считал себя собственником надстроек, а лишь просил признать за ним это право. Однако суд без каких-либо законных оснований до признания за ООО "Д" права собственности на предмет спора в мотивировочной части решения счел ответчика уже обладающим статусом собственника, что, в свою очередь, вошло в противоречие со смыслом резолютивной части судебного решения.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют подтверждения выполнения ответчиком своей обязанности по представлению доказательств в обоснование своего иска, как того требует статья 31 ХПК РБ, - возникновение права собственности на возводимые надстройки над гаражными боксами в ГСК № 12 ответчиком не доказано.

Также следует отметить, что участие в строительстве посторонних для застройщика лиц не является основанием для признания за ними права собственности на возведенные строения или на их часть. Эти лица вправе требовать возмещения понесенных ими затрат. Такие требования могут быть предметом рассмотрения самостоятельного иска, заявленного в общем порядке.

При распределении судебных расходов суд не довзыскал с ГСК № 12 1.000.000 руб. госпошлины по трем рассмотренным требованиям по первоначальному иску.

Ввиду принятия решения об отказе в удовлетворении встречного иска ООО "Д" возврат суммы судебных расходов, взысканной по решению от 26.10.1998 с ГСК № 12, следует поручить хозяйственному суду г. Минска после представления сторонами доказательств исполнения первоначального судебного решения.

Надзорная коллегия ВХС РБ постановила:

Решение хозяйственного суда Минской области от 26.10.1998г. в части расторжения договоров аренды от 12.03.1993г. и 15.05.1995г. между ГСК № 12 и ООО "Д", постановление председателя этого же суда от 10.02.1999г. в части признания указанных договоров недействительными - отменить.

Признать договоры аренды незавершенных строительством надстроек над гаражными боксами в массиве гаражей в г. Минске от 12.03.1993г. и от 15.05.1995г. между ГСК № 12 и ООО "Д'' незаключенными. В остальной части судебное решение от 26.10.1999г. по первоначальному иску ГСК № 12 оставить без изменения.

Решение этого же суда от 26.10.1998г по встречному иску ООО "Д'' отменить. Принять в этой части новое решение:

в удовлетворении встречного иска ООО "Д" к ГСК № 12 о признании права собственности на нежилые помещения, надстроенные над гаражными боксами в осях 2-3/1 и 20/1-23 в массиве гаражей ГСК № 12 по ул. в г. Минске - отказать.

Довзыскать с ГСК № 12 в доход республиканского бюджета 1.000.000 (один миллион) рублей госпошлины. Выдать приказ.

Взыскать с ООО "Д" в пользу ГСК № 12 в счет возмещения судебных расходов 12.059.000 (двенадцать миллионов пятьдесят девять тысяч) руб. Выдать приказ.

При представлении сторонами доказательств исполнения решения хозяйственного суда от 26.10.1998 в части взыскания с ГСК № 12 в пользу ООО "Д" 23.267.000 руб. расходов по госпошлине поручить хозяйственному суду г. Минска выдать поворотный приказ на возврат ГСК № 12 взысканных сумм по отмененному судебному решению.

 

<<< Главная страница | < Назад

pravo.kulichki.ru ::: pravo.kulichki.com ::: pravo.kulichki.net

2004-2015 Республика Беларусь